{"id":363,"date":"2017-05-19T17:52:36","date_gmt":"2017-05-19T15:52:36","guid":{"rendered":"http:\/\/www.studiolegaleluongo.com\/wordpress\/?page_id=363"},"modified":"2022-03-11T15:09:13","modified_gmt":"2022-03-11T14:09:13","slug":"blog-su-condominio","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.studiolegaleluongo.com\/wordpress\/blog-su-condominio\/","title":{"rendered":"BLOG DIRITTO CONDOMINIALE"},"content":{"rendered":"
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Il limite di tollerabilit\u00e0 delle immissioni non \u00e8 mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale.<\/h1>\n

Tizio aveva chiesto al giudice la cessazione delle immissioni rumorose eccedenti<\/strong> la normale tollerabilit\u00e0 nei confronti del proprietario del piano superiore (Caio). Secondo il convenuto, invece, i rumori erano l\u2019effetto delle normali attivit\u00e0 di utilizzo dell\u2019immobile. Difatti, secondo Caio, lo spostamento del vano cucina in corrispondenza della camera da letto non aveva alterato il carico acustico sulle propriet\u00e0 sottostanti.<\/p>\n

In primo e in secondo grado, a seguito di CTU, i giudici del merito avevano accolto la domanda evidenziando che lo spostamento dei servizi e la nuova destinazione del vano sovrastante alla camera da letto del resistente avevano determinato il superamento del limite di tre decibel rispetto alla rumorosit\u00e0 di fondo<\/strong>. Avverso tale pronuncia, il convenuto ha proposto ricorso in cassazione eccependo l\u2019errata verifica effettuata dal CTU.<\/p>\n

Nel giudizio di legittimit\u00e0, la pronuncia viene criticata, in particolare in merito allo svolgimento della CTU. Difatti, secondo la Corte, il tecnico aveva svolto delle indagini prescindendo dalle normali modalit\u00e0 di utilizzo degli immobili e dal livello di rumorosit\u00e0 della zona. Ovvero, l\u2019accertamento <\/strong>non poteva basarsi sui test <\/strong>svolti nel solo ambiente sottostante <\/strong>alla propriet\u00e0 del ricorrente e in condizioni di assoluto silenzio<\/strong>. Per tali ragioni, la Corte ha accolto le censure di Caio ed ha affermato che il limite di tollerabilit\u00e0 delle immissioni rumorose non \u00e8 mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non pu\u00f2 prescindere dalla rumorosit\u00e0 di fondo, ossia dalla fascia rumorosa costante della zona<\/strong>, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi (c.d. criterio comparativo). Ne consegue che la valutazione, diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita alla situazione locale, appropriatamente e globalmente considerata. In conclusione, la Corte ha cassato la pronuncia con rinvio.<\/p>\n<\/div>\n

(Cass. civ. sez. II, 5 novembre 2018 n. 28201)<\/p>\n

Accertamento dei rumori condominiali intollerabili: ammessa la testimonianza.<\/strong><\/h1>\n

Un tema diffuso e dibattuto in materia condominiale \u00e8 quello della normale tollerabilit\u00e0 dei rumori prodotti dai vicini nel proprio condominio.<\/p>\n

La domanda che spesso ci si pone \u00e8 \u201ccome si pu\u00f2 tutelare il diritto alla quiete se il vicino tiene la musica a tutto volume fino alle due di notte impedendo il riposo agli altri condomini?\u201d<\/p>\n

Dal punto di vista civilistico il livello di tollerabilit\u00e0 \u00e8 previsto dalla legge ed in particolare dall\u2019art. 844 c.c., che non prevede una modalit\u00e0 specifica per determinarlo. Come \u00e8 possibile quindi stabilire la tollerabilit\u00e0 o meno di un\u2019immissione sonora?<\/p>\n

Molti ritengono che occorra convocare un tecnico professionista dotato di strumentazione per le misurazioni sonore affinch\u00e9 misuri il livello di decibel nel momento esatto in cui il rumore viene prodotto, ma tale situazione \u00e8 difficilmente realizzabile. L\u2019ipotesi pi\u00f9 probabile \u00e8 infatti che nel momento in cui il tecnico si trovi nell\u2019abitazione per la misurazione dei rumori il vicino sia silenzioso e quindi tale servizio, che deve peraltro essere remunerato, sia inutile.<\/p>\n

Una recente sentenza della Corte d\u2019Appello di Firenze [1], tuttavia, ha evidenziato che i mezzi di prova utilizzabili per accertare il livello di normale tollerabilit\u00e0 delle immissioni non devono avere necessariamente natura tecnica. Infatti, poich\u00e9 la finalit\u00e0 dell\u2019art. 844 c.c. \u00e8 anche quella di disciplinare i rapporti di vicinato, la prova testimoniale <\/strong>per dimostrare l\u2019intollerabilit\u00e0 \u00e8 pienamente ammissibile<\/strong> se riguarda fatti caduti sotto la diretta percezione sensoriale dei testimoni<\/strong>, e quindi non pu\u00f2 ritenersi espressione di giudizi valutativi, come tali vietati ai testimoni.<\/p>\n

La Corte d\u2019Appello precisa che in tema di immissioni sonore, se da un lato \u00e8 vero che la normale tollerabilit\u00e0 non pu\u00f2 essere intesa come assenza assoluta di rumore, in quanto il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia per ci\u00f2 solo intollerabile (Cass. civ., Sez. II, Sent. 11 febbraio 2011 n. 3440), \u00e8 altrettanto vero che se i rumori si protraggono fino a notte fonda in un contesto silenzioso, come normalmente accade dopo una certa ora (in genere dopo le ore 23), tali rumori assumono una maggiore e particolare rilevanza e si connotano di una intollerabilit\u00e0 marcata incidendo negativamente sulla serenit\u00e0 domestica e sul bene fondamentale dell\u2019individuo che \u00e8 il diritto al riposo.<\/p>\n

[1] Corte Appello Firenze, Sez. II, Sentenza n. 551 del 26 marzo 2015.<\/p>\n<\/div>\n

Termovalvole in condominio: arrivano le sanzioni per chi non \u00e8 in regola<\/strong><\/h1>\n
La (seconda) proroga per l’installazione obbligatoria delle valvole e contabilizzatori per edifici con il riscaldamento centralizzato \u00e8 scaduta il 30 giugno scorso e per chi non \u00e8 in regola arrivano i controlli a campione, con multe fino a 2.500 euro. Un obbligo, regolamentato dall’articolo 9 del D.lgs 141\/2016, precedentemente fissato al 31 dicembre 2016, venne prorogato al 30 giugno scorso. Non ci sono dati certi sugli adeguamenti alla norma, tuttavia, secondo le associazioni di categoria tra il 20 e il 30% di condomini non hanno risistemato l’impianto.<\/div>\n
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L’obbligo deriva dalla direttiva comunitaria 2012\/27\/CE che aveva richiesto anche la predisposizione di sanzioni efficaci in caso di violazioni. In Italia la direttiva \u00e8 stata recepita dai decreti 102\/2014 e 141\/2016. Valvole e apparecchi per conteggiare i consumi servono a permettere a tutti gli abitanti di un palazzo di autogestire la richiesta di calore (e quindi il consumo) sulla base delle effettive necessit\u00e0. Con l’obiettivo risparmio riguardante gli utenti e, contemporaneamente, la salvaguardia dell’ambiente.<\/div>\n

Per l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, l’assemblea dovr\u00e0 deliberare a maggioranza semplice (un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio). \u00c8 prevista la maggioranza dei presenti rappresentati almeno i 500 millesimi, laddove si applichi la ripartizione prevista dal decreto 141\/2016 in deroga alla norma Uni 10200.<\/p>\n

Due le condizioni per l’esonero dall’obbligo d’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore senza incorrere in sanzioni: impossibilit\u00e0 tecnica e inefficienza in termini economici. L’installazione dei contabilizzatori di calore risulta, quindi, derogabile se sono verificate le condizioni esimenti, accertate e dichiarate in una relazione tecnica predisposta dal progettista-tecnico abilitato.<\/p>\n

Sanzioni<\/h3>\n

I singoli cittadini proprietari di un appartamento in edificio condominiale, la cui assemblea non abbia deliberato e fatto eseguire per tempo i lavori, rischiano un’ammenda da 500 a 2.500 euro rispetto ad ogni unit\u00e0 immobiliare. La Regione predisporr\u00e0 ispezioni a campione che presumibilmente arriveranno nelle prossime settimane. Secondo il Sole 24 Ore esiste il rischio che all’arrivo della stagione invernale le ditte di manutenzione potrebbero chiedere la risoluzione dei contratti con i condomini che non sono in regola, rifiutando il ruolo di terzo responsabile (cio\u00e8 di colui che, per conto della collettivit\u00e0 dei condomini, risponde dell’impianto stesso davanti alla legge). Esistono anche casi di tentativi di eludere la normativa nel caso si sia in possesso di una relazione tecnica che attesti l’impossibilit\u00e0 o la non convenienza nel proprio stabile. Tale soluzione per\u00f2 potrebbe essere contestata perch\u00e8 la possibilit\u00e0 che la legge prevede di sottrarsi all’obbligo riguarda casi specifici che vanno accertati con seriet\u00e0 da un professionista, sul quale poi ricade dunque la responsabilit\u00e0 dei riscontri certificati. strada tutta in salita quindi per chi cerca soluzioni dell’ultimo minuto.<\/p>\n

Immobile pignorato: chi paga le spese?<\/strong><\/h1>\n<\/div>\n

Le spese condominiali relativi ad un bene immobile oggetto di espropriazione singolare, maturate dopo il pignoramento, sono da considerarsi spese processuali e come tali debbono essere anticipate e pagate dal custode o dal creditore procedente, per poi essere loro rimborsate in prededuzione con la distribuzione del ricavato della liquidazione forzata. <\/span><\/p>\n

Cos\u00ec ha deciso la Cassazione con sentenza n.12877 del 22\/6\/2016, con la quale ha ritenuto essere spese per atti necessari del processo solo quelle strumentali alla conservazione dell\u2019integrit\u00e0 materiale dell\u2019immobile pignorato.<\/span><\/p>\n

Fonte: Altalex<\/p>\n

Ogni condomino pu\u00f2 installare un contatore dell\u2019acqua nel proprio appartamento<\/strong><\/h1>\n

Spesso in sede di assemblea condominiale capita di discutere sul consumo dell\u2019acqua e la relativa ripartizione tra i condomini.<\/p>\n

Perch\u00e9 pagare acqua che non consumiamo? Questa \u00e8 una domanda ricorrente. La risposta esiste ed \u00e8 quella di installare uno strumento di misurazione, il c.d. \u201ccontatore di sottrazione\u201d.\u00a0 Infatti ognuno dei condomini ha diritto di installare un contatore particolare all\u2019interno del proprio alloggio e nessuno degli altri condomini si pu\u00f2 opporre. E’ possibile quindi rendersi indipendenti dal condominio per quanto concerne le spese di ripartizione dell’acqua.<\/p>\n

Il contatore particolare dovr\u00e0 essere posizionato vicino alla propria valvola generale dell\u2019acqua.<\/p>\n

Unica regola \u00e8 quella di informare l\u2019amministratore della avvenuta installazione del contatore particolare, preferibilmente a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno (o con una p.e.c.), precisandogli che al momento dell\u2019acquisizione dei dati di consumo sarete disponibili a fargli effettuare la lettura del contatore per annotare il vostro consumo effettivo.<\/p>\n

Aggiungo, inoltre, che se vi \u00e8 stato detto che il contatore deve essere presente in tutti gli alloggi altrimenti la divisione delle spese di consumo viene fatta in parti uguali tra tutti i condomini (anche se alcuni di essi hanno un contatore) vi hanno raccontato una favoletta.<\/p>\n

Il Tribunale di Roma (sentenza 30\/01\/2017) ha recentemente affermato infatti che \u201cnel condominio le spese relative al consumo di acqua devono essere ripartite in base all’effettivo consumo se questo \u00e8 rilevabile oggettivamente con strumentazioni tecniche\u201d.<\/p>\n

Questo orientamento rientra nel principio di razionalizzazione dei consumi eliminando gli sprechi, in una prospettiva di tutela ambientale e di risparmio della risorsa idrica.<\/p>\n

Vale quindi senz\u2019altro la pena installare un contatore particolare se si vuole evitare di pagare l\u2019acqua anche per gli altri condomini.<\/p>\n

Avv. Marco Domenico Luongo<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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