{"id":454,"date":"2017-09-14T19:04:38","date_gmt":"2017-09-14T17:04:38","guid":{"rendered":"http:\/\/www.studiolegaleluongo.com\/wordpress\/?p=454"},"modified":"2019-12-02T19:23:16","modified_gmt":"2019-12-02T18:23:16","slug":"mediazione-immobiliare-e-provvigione","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.studiolegaleluongo.com\/wordpress\/mediazione-immobiliare-e-provvigione\/","title":{"rendered":"Mediazione immobiliare e provvigione"},"content":{"rendered":"

Prima parte: un caso recente<\/strong>.<\/h2>\n

Quando si vuole acquistare o vendere un immobile ci si rivolge spesso alle agenzie di mediazione immobiliare.<\/p>\n

Talvolta, per svariati motivi tra cui la \u201cfretta\u201d di concludere l\u2019affare, eventuali incomprensioni, mancanza di chiarezza ecc., rimangono dubbi aperti relativamente alla provvigione, il cui diritto viene maturato dall\u2019agenzia soltanto ad affare concluso. Se non risolti, questi dubbi possono finire nelle aule dei tribunali rischiando di mandare all’aria la compravendita.<\/p>\n

\u00a0Cosa si intende per \u201caffare concluso\u201d? <\/strong><\/p>\n

Queste le definizioni fornite dalla giurisprudenza.<\/p>\n

Contratto preliminare<\/span>: Con la stipulazione di un contratto preliminare redatto in forma scritta l\u2019affare \u00e8 concluso<\/span>. La stipulazione di un preliminare di compravendita di un immobile \u00e8 infatti sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, sempre che si tratti di un contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta ad substantiam ex art. 1350 e 1351 c.c. Il vincolo giuridico creato dal preliminare abilita ciascuna delle parti ad agire per l\u2019esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. (cfr. tra le tante, Cass., Sez. III, 5 marzo 2009, n. 5348; Cass., Sez. III, 19 ottobre 2007, n. 22000; Cass., Sez. III, 6 agosto 2004, n. 15161).<\/p>\n

Preliminare di preliminare<\/span>: scritto provvisorio da cui non nasce l\u2019obbligo di conclusione di un contratto definitivo. Non integra la conclusione dell\u2019affare<\/span> (Trib. Napoli 22 marzo 2003, in D&G, 2004, 681).<\/p>\n

Minuta (o Puntuazione)<\/span>: La Minuta \u00e8 una dichiarazione di intenti, rappresentata da una serie di documenti che le parti sottoscrivono e si scambiano nel corso delle trattative (spesso lunghe e complesse), attraverso cui si manifesta l\u2019intenzione di concludere il contratto, senza che per\u00f2 sorga un vero e proprio vincolo negoziale. Non costituisce un vincolo giuridico che consenta a ciascuna delle parti di agire per l\u2019esecuzione del contratto e quindi non \u00e8 idonea a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione<\/span>. <\/span>(cfr. Cass., Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067; Trib. Savona 29 agosto 2005, in De Jure, 2006).<\/p>\n

Il caso.<\/strong><\/p>\n

Il Tribunale di Torino, Sezione Prima, sentenza n. 1411 del 14 marzo 2016, ha accertato che tra due soggetti non era stato concluso un vero e proprio \u201ccontratto preliminare\u201d di compravendita, bens\u00ec una mera \u201cpuntuazione\u201d o al massimo un \u201cpreliminare di preliminare\u201d dichiarando che non poteva ritenersi integrata la \u201cconclusione dell\u2019affare\u201d, cui l\u2019art. 1755 c.c. ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.<\/p>\n

L\u2019agenzia immobiliare Alfa riceveva da Tizio un\u2019offerta irrevocabile per l\u2019acquisto di un immobile di propriet\u00e0 di Caio. Le parti convenivano che il prezzo offerto era da pagarsi, con un primo acconto, a titolo di caparra confirmatoria e, per il residuo, alla data del rogito e in concomitanza della consegna dell\u2019immobile. Contestualmente alla sottoscrizione dell\u2019offerta Tizio consegnava un assegno bancario con parte dell\u2019importo stabilito a Caio e si impegnava a corrispondere all\u2019agenzia Alfa la somma di euro 9.500 oltre IVA per l\u2019opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare. Tale offerta non veniva accettata da Caio e, pertanto, Tizio formulava una seconda proposta apportando un aumento del prezzo offerto, la conferma del periodo stabilito tra le parti per la sottoscrizione dell\u2019atto e la conferma dell\u2019impegno al pagamento di parte dell\u2019importo a titolo di caparra confirmatoria. L\u2019agenzia Alfa comunicava a Tizio la sostanziale accettazione della seconda offerta da parte di Caio e chiedeva comunque, a tal proposito, di convenire il giorno per la firma del contratto preliminare. A seguito di ripetuti solleciti telefonici, di comunicazioni e raccomandate inviate dall\u2019agenzia Alfa con la richiesta di pagamento delle proprie spettanze a cui per\u00f2 non seguiva alcuna risposta da parte di Tizio, l\u2019agenzia Alfa instaurava la rituale e obbligatoria procedura di mediazione con Tizio, che si concludeva senza alcun accordo. L\u2019agenzia Alfa citava quindi in giudizio Tizio avanti il Tribunale di Torino chiedendone la condanna al pagamento della somma di euro 9.500 oltre IVA per l\u2019opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare in oggetto. Tizio si costituiva respingendo integralmente la domanda proposta dall\u2019agenzia Alfa.<\/p>\n

La soluzione del Tribunale.<\/p>\n

Il Giudice Istruttore rilevava che tra Caio e Tizio non era stato concluso un vero e proprio \u201ccontratto preliminare\u201d di compravendita, bens\u00ec una mera \u201cpuntuazione\u201d sulla base delle seguenti considerazioni:<\/p>\n

    \n
  1. mancanza del requisito della forma scritta ad substantiam ex artt. 1350 e 1351 c.c.;<\/li>\n
  2. mancanza di accettazione della proposta di Tizio, per iscritto e con sottoscrizione da parte di Caio, entro il termine di irrevocabilit\u00e0 della stessa, cos\u00ec come previsto espressamente nell\u2019offerta;<\/li>\n
  3. comune volont\u00e0 delle parti di non considerare concluso alcun \u201ccontratto preliminare\u201d emersa inequivocabilmente dalla terminologia usata nelle comunicazioni via E-mail scambiate tra le parti e prodotte in giudizio.<\/li>\n<\/ol>\n

    La natura giuridica di \u201cpuntuazione\u201d dell\u2019offerta di Tizio \u00e8 stata ritenuta confermata dal fatto che le parti non avevano raggiunto l\u2019intesa su tutti gli elementi dell\u2019accordo, ma soltanto su quelli essenziali. Non essendo stato possibile attribuire la natura giuridica di \u201ccontratto preliminare\u201d all\u2019accordo tra le parti, ma soltanto la mera natura di \u201cpuntuazione\u201d, quindi, non pu\u00f2 ritenersi integrata quella \u201cconclusione dell\u2019affare\u201d, ai sensi dell\u2019art. 1755 c.c., che ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.<\/p>\n

    Il Tribunale ha rigettato la domanda dell\u2019agenzia immobiliare Alfa condannandola a rimborsare a Tizio le spese processuali. (Tribunale di Torino, Sez. I, 14 marzo 2016, n. 1411)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Prima parte: un caso recente. Quando si vuole acquistare o vendere un immobile ci si rivolge spesso alle agenzie di mediazione immobiliare. Talvolta, per svariati motivi tra cui la \u201cfretta\u201d di concludere l\u2019affare, eventuali incomprensioni, mancanza di chiarezza ecc., rimangono dubbi aperti relativamente alla provvigione, il cui diritto viene maturato…<\/p>\n

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