proprietà

Partendo dal presupposto che attualmente non esiste alcuna norma che autorizzi espressamente il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui la cui la sua attività sia stata interdetta dai provvedimenti emergenziali, ci si domanda se la chiusura forzata possa rappresentare un valido motivo per rinegoziare il canone.

Secondo l’art. 1467, commi 1 e 3, c.c., nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (Covid-19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto; l’altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità. Secondo questo principio, il contratto di locazione, come ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. E quindi, per un equilibrio contrattuale, l’obbligato conduttore potrebbe chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità (art. 1468 c.c.). Va evidenziato, inoltre, che alla rideterminazione del canone soccorrerebbero anche molti altri principi generali quali la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.) e l’equità quale mezzo di integrazione dello stesso (art. 1374 c.c.).

In conseguenza dell’incertezza di una soluzione giuridica che soddisfi in pieno entrambe le parti, in assenza di uno specifico riferimento normativo, si consiglia al conduttore di provvedere a contattare quanto prima il locatore (per iscritto) ed invitarlo a rinegoziare, temporaneamente, il canone locatizio previsto nell’originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.

Fonte: condominioelocazione.it (Estratto da Quesiti Operativi)

Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e nello specifico di riferire alle parti tutte le circostanze dell’affare di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza.   

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 27482/19; depositata il 28 ottobre)

Questo è principio che si evince dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 27482/19, depositata il 28 ottobre, chiamata ad intervenire all’interno di una causa avente ad oggetto il pagamento di una somma di denaro assunta a titolo di provvigione da parte di una mediatrice, appunto, per l’opera di mediazione immobiliare prestata ai fini dell’acquisto di un appartamento.

 Il ruolo del mediatore. Occorre sottolineare che, nello svolgimento dell’attività intermediatrice, il mediatore deve adempiere ad una serie di obblighi specifici, fra i quali assume particolare importanza quello di prestare le informazioni, di cui all’art. 1759 c.c., che ha la finalità di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affari che potrebbero risultare inconvenienti. Il suo complessivo obbligo comprende quello di comunicare tutte le circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza della professione esercitata e, in senso contrario, il divieto di fornire informazioni su circostanze di cui non abbia conoscenza o che non abbia controllato.

Pertanto, rifacendosi a quanto sinora detto, i Giudici di legittimità, in accoglimento del ricorso enunciano il seguente principio di diritto, cui la Corte d’Appello deve conformarsi, in virtù del quale: il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e nello specifico di riferire alle parti tutte le circostanze dell’affare di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza. Tra queste circostanze, nel caso di mediazione immobiliare, rientrano le informazioni relative all’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa.

Fonte: dirittoegiustizia.it

Sul supplemento ordinario n. 26/L alla Gazzetta ufficiale n. 151 del 29 giugno 2019 è stata pubblicata la legge 28 giugno 2019, n. 58 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, recante misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi” unitamente al testo coordinato del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (cosiddetto “decreto crescita”). Riportiamo di seguito le principali misure previste per il rilancio dell’edilizia in campo immobiliare:
– Canoni di locazione non percepiti. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà “comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
– Durata dei contratti di locazione agevolati. In mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto è “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.
– Codice identificativo per strutture ricettive e affitti brevi. Prevista la creazione di una banca dati pubblica delle strutture ricettive e degli immobili destinati all’attività di locazione breve. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Lo stesso Decreto Crescita introduce la possibilità ai Comuni di verificare direttamente la regolarità dei versamenti e prevedendo l’obbligo da gennaio per chi dà in affitto un immobile, anche in locazione breve, di registrarsi al portale “Alloggiati Web” per comunicare alla questura e all’Agenzia delle Entrate i dati degli ospiti.
– Cedolare secca. Viene abrogata la sanzione prevista per il caso di mancata comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.
– Stop alla burocrazia per comodato e locazioni agevolate. Per le case in comodato è previsto il taglio del 50% di Imu e Tasi. Le legge che ha introdotto lo sconto aveva previsto, però, l’obbligo di presentare la dichiarazione al Comune per poter applicare l’agevolazione. Stesso obbligo in caso di immobili dati in locazione con contratti a canone agevolato, per i quali lo sconto sulle imposte municipali è del 25%. Ora, invece, non c’è più nessun obbligo in questo senso e il Comune non potrà più richiedere l’attestazione del possesso dei requisiti previsti per godere del taglio delle imposte.
– Sismabonus per acquisti di unità immobiliari. Le detrazioni previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici vengono estese agli acquirenti (entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori) delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3. La detrazione è pari al 75% o all’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare per un importo di spesa massimo di 96.000 euro.
– Esenzione Tasi per gli immobili delle imprese di costruzione. A decorrere dal 1° gennaio 2022, saranno esenti dalla Tasi i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Fonte: condominioelocazione.it

Il Tribunale di Milano ha stabilito che la locazione è valida anche se il proprietario ha omesso di allegare al contratto l’attestazione di prestazione energetica (APE).

Per l’art. 15, comma 9, del D.lgs. n. 192/2005, il proprietario locatore che abbia omesso di dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica in caso di nuovo contratto di locazione, come previsto dall’art. 6 comma 2 del suddetto decreto, è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

In ogni caso anche se il proprietario locatore inadempiente viene multato il conduttore è comunque tenuto a corrispondere i canoni di locazione, pena lo sfratto per morosità.

Il caso

La ricorrente, locatrice di un immobile concesso il locazione ad uso abitativo con contratto regolarmente registrato, ha intimato sfratto per morosità al conduttore per mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti. Il conduttore si è opposto alla convalida eccependo preliminarmente l’invalidità del contratto di locazione, per la mancata allegazione dell’APE (attestato di prestazione energetica) dello stabile, contestando nel merito l’entità della morosità oggetto della intimazione di sfratto.

Il giudice della Tredicesima Sezione Civile del Tribunale di Milano dott.ssa Spinnler ha accolto la domanda della proprietaria, dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento e condannando il conduttore a pagare i canoni scaduti ed a riconsegnare l’immobile alla locatrice.

Trib. Milano 11 /05/2017, Sentenza n. 5308/2017.

Compravendita immobiliare e conto deposito presso il Notaio.

La recente legge sulla concorrenza n.124/2017, in vigore dal 29 agosto scorso, ha previsto l’obbligo del deposito del prezzo presso il Notaio, al fine di garantire l’acquirente da eventuali vendite plurime da parte del venditore o trascrizioni pregiudizievoli, fino alla trascrizione del contratto di compravendita.

In che cosa consiste il conto deposito: è un conto corrente intestato al Notaio sul quale viene depositato il denaro ricevuto dall’acquirente dell’immobile fino alla trascrizione. Prima dell’entrata in vigore della legge, sia in sede di preliminare che in sede di rogito il denaro veniva consegnato direttamente al venditore.

Cosa succede oggi: in sede di preliminare e di rogito le somme vengono versate al Notaio, che le tiene in deposito fino a quando non sia eseguita la trascrizione nei registri immobiliari.

D: a chi consegna le chiavi il venditore?

R: La nuova legge, ad oggi, nulla dice in merito alla consegna delle chiavi. Si presume quindi che continueranno ad essere consegnate all’acquirente in sede di rogito.

In questo modo, in caso di “sorprese” (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.) successivamente al preliminare o al rogito e prima della trascrizione l’acquirente può recuperare tutto il denaro, custodito appunto dal Notaio.

In ogni caso l’attesa non è lunga, in quanto il Notaio trascrive nel più breve tempo possibile, solitamente entro 30 giorni (come stabilito dall’art. 2671 cod. civ. e dall’art. 21 della Legge 25 giugno 1943 n. 540 in riferimento all’adempimento dell’obbligo tributario che incombe sul pubblico ufficiale).

Avv. St. Marco Domenico Luongo

Prima parte. Restituzione immobile al locatore e consegna chiavi. L’importanza dell’inventario.

Con il contratto di locazione di immobile urbano il locatore (proprietario) si obbliga a far godere al conduttore (inquilino) un immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

I contratti di locazione sono disciplinati dalla Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, che stabilisce anche le ripartizioni delle varie spese di ordinaria e straordinaria manutenzione tra conduttore e locatore.

Nei contratti di locazione, talvolta, mancano alcune specifiche importanti che potrebbero far sorgere dei problemi di non facile risoluzione alla scadenza del contratto. Una di queste è l’inventario, ovvero una lista dettagliata di tutti i beni che si trovano all’interno dell’immobile oggetto del contratto. L’inventario deve essere preciso ed indicare anche lo stato in cui i beni si trovano alla data dell’ingresso del conduttore nell’immobile.

D: Perché l’inventario è così importante?

R: Perché alla scadenza del contratto, quando il conduttore dovrà restituire l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta (art. 1590 c.c.), grazie all’inventario sarà possibile verificare se questo obbligo è stato rispettato o meno.

Da notare che l’inventario tutela sia il locatore che il conduttore; se al termine del periodo di locazione, infatti, l’immobile verrà restituito senza danni e nel medesimo stato di conservazione che aveva alla consegna, tenuto conto ovviamente del normale deperimento, il conduttore, se in regola con il pagamento dei canoni di locazione, potrà pretendere dal locatore la restituzione della cauzione iniziale (comprensiva di interessi legali).

Un caso recente.

Recentemente la Cassazione Civile, Sezione III, con sentenza n. 6467/2017 ha stabilito che “la consegna delle chiavi è condotta idonea a consentire la reimmissione nel possesso del locatore, ma la restituzione deve essere incondizionata, cioè effettiva, e determinare la concreta disponibilità del bene da parte del locatore.”

Questo significa che non basta ‘consegnare le chiavi’ per restituire l’immobile locato, ma occorre restituire l’immobile libero da eventuali beni di pertinenza del conduttore, in modo che il locatore possa effettivamente essere messo nella piena ed incondizionata disponibilità dell’immobile e goderne liberamente.

Marco Domenico Luongo

Mediazione immobiliare e provvigione. Seconda parte.

Pagamento della provvigione al mediatore.

Torniamo ad occuparci della compravendita immobiliare ed in particolare del pagamento della provvigione spettante al mediatore. Nella prima parte abbiamo visto che il diritto alla provvigione sorge con la stipulazione del contratto preliminare.

Oggi quasi tutte le agenzie immobiliari dispongono di moduli prestampati, con i quali sottoscrivere una proposta irrevocabile d’acquisto. In alcuni di questi moduli sono indicati tutti gli elementi identificativi della futura vendita, descrizione dell’unità immobiliare (compresi dati catastali), la data entro la quale deve avvenire la stipula del rogito, il prezzo ecc., oltre alla dicitura “Conclusione del contratto preliminare”. In questi casi la proposta stessa è un contratto preliminare perché idonea a far sorgere l’obbligo della conclusione del contratto definitivo per le parti, sanzionabile con l’esecuzione in forma specifica oppure con il risarcimento del danno.

Se firmo un modulo di proposta/preliminare, quindi, il diritto alla provvigione nasce nel momento in cui l’agenzia mi comunica l’accettazione della proposta, in quanto il preliminare è concluso. Naturalmente questa comunicazione dovrà rispettare le forme previste nel modulo; se è richiesta una raccomandata a.r. non basterà una semplice telefonata da parte dell’agenzia.

D: È possibile posticipare il pagamento della provvigione al momento della stipula dell’atto dal notaio?

R: Si, se l’agenzia immobiliare è d’accordo. Occorre però indicarlo espressamente nella proposta. Solitamente, infatti, le agenzie richiedono il pagamento nel momento esatto in cui matura il diritto alla provvigione e quindi alla conclusione del preliminare. Ci si può però accordare affinché il pagamento della provvigione avvenga in sede notarile contestualmente al rogito.

Esempio di clausola che identifica la proposta con un contratto preliminare: “La presente proposta si perfeziona in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il proponente avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del venditore…”.

Un consiglio: se possibile, farsi inviare in anticipo dall’agenzia copia della proposta d’acquisto per leggerla con calma e segnare eventuali punti da chiarire.

In ogni caso, prima di firmare la proposta si deve leggere tutto con attenzione fino all’ultima riga.

Marco Domenico Luongo

Prima parte: un caso recente.

Quando si vuole acquistare o vendere un immobile ci si rivolge spesso alle agenzie di mediazione immobiliare.

Talvolta, per svariati motivi tra cui la “fretta” di concludere l’affare, eventuali incomprensioni, mancanza di chiarezza ecc., rimangono dubbi aperti relativamente alla provvigione, il cui diritto viene maturato dall’agenzia soltanto ad affare concluso. Se non risolti, questi dubbi possono finire nelle aule dei tribunali rischiando di mandare all’aria la compravendita.

 Cosa si intende per “affare concluso”?

Queste le definizioni fornite dalla giurisprudenza.

Contratto preliminare: Con la stipulazione di un contratto preliminare redatto in forma scritta l’affare è concluso. La stipulazione di un preliminare di compravendita di un immobile è infatti sufficiente a far sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, sempre che si tratti di un contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta ad substantiam ex art. 1350 e 1351 c.c. Il vincolo giuridico creato dal preliminare abilita ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. (cfr. tra le tante, Cass., Sez. III, 5 marzo 2009, n. 5348; Cass., Sez. III, 19 ottobre 2007, n. 22000; Cass., Sez. III, 6 agosto 2004, n. 15161).

Preliminare di preliminare: scritto provvisorio da cui non nasce l’obbligo di conclusione di un contratto definitivo. Non integra la conclusione dell’affare (Trib. Napoli 22 marzo 2003, in D&G, 2004, 681).

Minuta (o Puntuazione): La Minuta è una dichiarazione di intenti, rappresentata da una serie di documenti che le parti sottoscrivono e si scambiano nel corso delle trattative (spesso lunghe e complesse), attraverso cui si manifesta l’intenzione di concludere il contratto, senza che però sorga un vero e proprio vincolo negoziale. Non costituisce un vincolo giuridico che consenta a ciascuna delle parti di agire per l’esecuzione del contratto e quindi non è idonea a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. (cfr. Cass., Sez. III, 14 luglio 2004, n. 13067; Trib. Savona 29 agosto 2005, in De Jure, 2006).

Il caso.

Il Tribunale di Torino, Sezione Prima, sentenza n. 1411 del 14 marzo 2016, ha accertato che tra due soggetti non era stato concluso un vero e proprio “contratto preliminare” di compravendita, bensì una mera “puntuazione” o al massimo un “preliminare di preliminare” dichiarando che non poteva ritenersi integrata la “conclusione dell’affare”, cui l’art. 1755 c.c. ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.

L’agenzia immobiliare Alfa riceveva da Tizio un’offerta irrevocabile per l’acquisto di un immobile di proprietà di Caio. Le parti convenivano che il prezzo offerto era da pagarsi, con un primo acconto, a titolo di caparra confirmatoria e, per il residuo, alla data del rogito e in concomitanza della consegna dell’immobile. Contestualmente alla sottoscrizione dell’offerta Tizio consegnava un assegno bancario con parte dell’importo stabilito a Caio e si impegnava a corrispondere all’agenzia Alfa la somma di euro 9.500 oltre IVA per l’opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare. Tale offerta non veniva accettata da Caio e, pertanto, Tizio formulava una seconda proposta apportando un aumento del prezzo offerto, la conferma del periodo stabilito tra le parti per la sottoscrizione dell’atto e la conferma dell’impegno al pagamento di parte dell’importo a titolo di caparra confirmatoria. L’agenzia Alfa comunicava a Tizio la sostanziale accettazione della seconda offerta da parte di Caio e chiedeva comunque, a tal proposito, di convenire il giorno per la firma del contratto preliminare. A seguito di ripetuti solleciti telefonici, di comunicazioni e raccomandate inviate dall’agenzia Alfa con la richiesta di pagamento delle proprie spettanze a cui però non seguiva alcuna risposta da parte di Tizio, l’agenzia Alfa instaurava la rituale e obbligatoria procedura di mediazione con Tizio, che si concludeva senza alcun accordo. L’agenzia Alfa citava quindi in giudizio Tizio avanti il Tribunale di Torino chiedendone la condanna al pagamento della somma di euro 9.500 oltre IVA per l’opera di mediazione svolta nella trattativa immobiliare in oggetto. Tizio si costituiva respingendo integralmente la domanda proposta dall’agenzia Alfa.

La soluzione del Tribunale.

Il Giudice Istruttore rilevava che tra Caio e Tizio non era stato concluso un vero e proprio “contratto preliminare” di compravendita, bensì una mera “puntuazione” sulla base delle seguenti considerazioni:

1. mancanza del requisito della forma scritta ad substantiam ex artt. 1350 e 1351 c.c.;
2. mancanza di accettazione della proposta di Tizio, per iscritto e con sottoscrizione da parte di Caio, entro il termine di irrevocabilità della stessa, così come previsto espressamente nell’offerta;
3. comune volontà delle parti di non considerare concluso alcun “contratto preliminare” emersa inequivocabilmente dalla terminologia usata nelle comunicazioni via E-mail scambiate tra le parti e prodotte in giudizio.

La natura giuridica di “puntuazione” dell’offerta di Tizio è stata ritenuta confermata dal fatto che le parti non avevano raggiunto l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, ma soltanto su quelli essenziali. Non essendo stato possibile attribuire la natura giuridica di “contratto preliminare” all’accordo tra le parti, ma soltanto la mera natura di “puntuazione”, quindi, non può ritenersi integrata quella “conclusione dell’affare”, ai sensi dell’art. 1755 c.c., che ricollega la nascita del diritto del mediatore alla provvigione.

Il Tribunale ha rigettato la domanda dell’agenzia immobiliare Alfa condannandola a rimborsare a Tizio le spese processuali. (Tribunale di Torino, Sez. I, 14 marzo 2016, n. 1411)