proprietà

Cass. civ., sez. III, ord. 27 marzo 2020, n. 7574

Ripartizione delle spese di manutenzione.

La suddetta sentenza interviene sulla interpretazione di alcune clausole del contratto di locazione in relazione alla portata dell’art. 1621 c.c. Ai sensi di tale articolo, il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell’affittuario.

Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, tuttavia, la disposizione dell’art. 1621 c.c. secondo cui il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell’affittuario, ha carattere meramente dispositivo e può essere derogata “convenzionalmente”, ossia le parti del contratto possono stabilire altrimenti. Non può, pertanto, essere intesa come norma imperativa.

Per la locazione ad uso non abitativo è ragionevolmente prevista la derogabilità degli artt. 1575 e 1576 c.c. in riferimento alla ripartizione tra le parti degli oneri manutentivi dell’immobile.
L’art. 1621 c.c. tenta quindi di “colmare” eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle riparazioni, ma non impedisce alle parti di scegliere direttamente la disciplina al riguardo, lasciando dunque integra l’autonomia negoziale.

Fonte: condominioelocazione.it

Partendo dal presupposto che attualmente non esiste alcuna norma che autorizzi espressamente il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui la cui la sua attività sia stata interdetta dai provvedimenti emergenziali, ci si domanda se la chiusura forzata possa rappresentare un valido motivo per rinegoziare il canone.

Secondo l’art. 1467, commi 1 e 3, c.c., nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (Covid-19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto; l’altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità. Secondo questo principio, il contratto di locazione, come ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. E quindi, per un equilibrio contrattuale, l’obbligato conduttore potrebbe chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità (art. 1468 c.c.). Va evidenziato, inoltre, che alla rideterminazione del canone soccorrerebbero anche molti altri principi generali quali la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.) e l’equità quale mezzo di integrazione dello stesso (art. 1374 c.c.).

In conseguenza dell’incertezza di una soluzione giuridica che soddisfi in pieno entrambe le parti, in assenza di uno specifico riferimento normativo, si consiglia al conduttore di provvedere a contattare quanto prima il locatore (per iscritto) ed invitarlo a rinegoziare, temporaneamente, il canone locatizio previsto nell’originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.

Fonte: condominioelocazione.it (Estratto da Quesiti Operativi)

Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e nello specifico di riferire alle parti tutte le circostanze dell’affare di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza.   

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 27482/19; depositata il 28 ottobre)

Questo è principio che si evince dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 27482/19, depositata il 28 ottobre, chiamata ad intervenire all’interno di una causa avente ad oggetto il pagamento di una somma di denaro assunta a titolo di provvigione da parte di una mediatrice, appunto, per l’opera di mediazione immobiliare prestata ai fini dell’acquisto di un appartamento.

 Il ruolo del mediatore. Occorre sottolineare che, nello svolgimento dell’attività intermediatrice, il mediatore deve adempiere ad una serie di obblighi specifici, fra i quali assume particolare importanza quello di prestare le informazioni, di cui all’art. 1759 c.c., che ha la finalità di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affari che potrebbero risultare inconvenienti. Il suo complessivo obbligo comprende quello di comunicare tutte le circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza della professione esercitata e, in senso contrario, il divieto di fornire informazioni su circostanze di cui non abbia conoscenza o che non abbia controllato.

Pertanto, rifacendosi a quanto sinora detto, i Giudici di legittimità, in accoglimento del ricorso enunciano il seguente principio di diritto, cui la Corte d’Appello deve conformarsi, in virtù del quale: il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e nello specifico di riferire alle parti tutte le circostanze dell’affare di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza. Tra queste circostanze, nel caso di mediazione immobiliare, rientrano le informazioni relative all’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa.

Fonte: dirittoegiustizia.it

Sul supplemento ordinario n. 26/L alla Gazzetta ufficiale n. 151 del 29 giugno 2019 è stata pubblicata la legge 28 giugno 2019, n. 58 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, recante misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi” unitamente al testo coordinato del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (cosiddetto “decreto crescita”). Riportiamo di seguito le principali misure previste per il rilancio dell’edilizia in campo immobiliare:
– Canoni di locazione non percepiti. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà “comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
– Durata dei contratti di locazione agevolati. In mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto è “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.
– Codice identificativo per strutture ricettive e affitti brevi. Prevista la creazione di una banca dati pubblica delle strutture ricettive e degli immobili destinati all’attività di locazione breve. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Lo stesso Decreto Crescita introduce la possibilità ai Comuni di verificare direttamente la regolarità dei versamenti e prevedendo l’obbligo da gennaio per chi dà in affitto un immobile, anche in locazione breve, di registrarsi al portale “Alloggiati Web” per comunicare alla questura e all’Agenzia delle Entrate i dati degli ospiti.
– Cedolare secca. Viene abrogata la sanzione prevista per il caso di mancata comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.
– Stop alla burocrazia per comodato e locazioni agevolate. Per le case in comodato è previsto il taglio del 50% di Imu e Tasi. Le legge che ha introdotto lo sconto aveva previsto, però, l’obbligo di presentare la dichiarazione al Comune per poter applicare l’agevolazione. Stesso obbligo in caso di immobili dati in locazione con contratti a canone agevolato, per i quali lo sconto sulle imposte municipali è del 25%. Ora, invece, non c’è più nessun obbligo in questo senso e il Comune non potrà più richiedere l’attestazione del possesso dei requisiti previsti per godere del taglio delle imposte.
– Sismabonus per acquisti di unità immobiliari. Le detrazioni previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici vengono estese agli acquirenti (entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori) delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3. La detrazione è pari al 75% o all’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare per un importo di spesa massimo di 96.000 euro.
– Esenzione Tasi per gli immobili delle imprese di costruzione. A decorrere dal 1° gennaio 2022, saranno esenti dalla Tasi i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Fonte: condominioelocazione.it

Il Tribunale di Milano ha stabilito che la locazione è valida anche se il proprietario ha omesso di allegare al contratto l’attestazione di prestazione energetica (APE).

Per l’art. 15, comma 9, del D.lgs. n. 192/2005, il proprietario locatore che abbia omesso di dotare l’immobile dell’attestato di prestazione energetica in caso di nuovo contratto di locazione, come previsto dall’art. 6 comma 2 del suddetto decreto, è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

In ogni caso anche se il proprietario locatore inadempiente viene multato il conduttore è comunque tenuto a corrispondere i canoni di locazione, pena lo sfratto per morosità.

Il caso

La ricorrente, locatrice di un immobile concesso il locazione ad uso abitativo con contratto regolarmente registrato, ha intimato sfratto per morosità al conduttore per mancato pagamento dei canoni di locazione scaduti. Il conduttore si è opposto alla convalida eccependo preliminarmente l’invalidità del contratto di locazione, per la mancata allegazione dell’APE (attestato di prestazione energetica) dello stabile, contestando nel merito l’entità della morosità oggetto della intimazione di sfratto.

Il giudice della Tredicesima Sezione Civile del Tribunale di Milano dott.ssa Spinnler ha accolto la domanda della proprietaria, dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento e condannando il conduttore a pagare i canoni scaduti ed a riconsegnare l’immobile alla locatrice.

Trib. Milano 11 /05/2017, Sentenza n. 5308/2017.

Compravendita immobiliare e conto deposito presso il Notaio.

La recente legge sulla concorrenza n.124/2017, in vigore dal 29 agosto scorso, ha previsto l’obbligo del deposito del prezzo presso il Notaio, al fine di garantire l’acquirente da eventuali vendite plurime da parte del venditore o trascrizioni pregiudizievoli, fino alla trascrizione del contratto di compravendita.

In che cosa consiste il conto deposito: è un conto corrente intestato al Notaio sul quale viene depositato il denaro ricevuto dall’acquirente dell’immobile fino alla trascrizione. Prima dell’entrata in vigore della legge, sia in sede di preliminare che in sede di rogito il denaro veniva consegnato direttamente al venditore.

Cosa succede oggi: in sede di preliminare e di rogito le somme vengono versate al Notaio, che le tiene in deposito fino a quando non sia eseguita la trascrizione nei registri immobiliari.

D: a chi consegna le chiavi il venditore?

R: La nuova legge, ad oggi, nulla dice in merito alla consegna delle chiavi. Si presume quindi che continueranno ad essere consegnate all’acquirente in sede di rogito.

In questo modo, in caso di “sorprese” (ipoteche giudiziali, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali, ecc.) successivamente al preliminare o al rogito e prima della trascrizione l’acquirente può recuperare tutto il denaro, custodito appunto dal Notaio.

In ogni caso l’attesa non è lunga, in quanto il Notaio trascrive nel più breve tempo possibile, solitamente entro 30 giorni (come stabilito dall’art. 2671 cod. civ. e dall’art. 21 della Legge 25 giugno 1943 n. 540 in riferimento all’adempimento dell’obbligo tributario che incombe sul pubblico ufficiale).

Avv. St. Marco Domenico Luongo

Prima parte. Restituzione immobile al locatore e consegna chiavi. L’importanza dell’inventario.

Con il contratto di locazione di immobile urbano il locatore (proprietario) si obbliga a far godere al conduttore (inquilino) un immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (art. 1571 c.c.).

I contratti di locazione sono disciplinati dalla Legge 392/78 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”, che stabilisce anche le ripartizioni delle varie spese di ordinaria e straordinaria manutenzione tra conduttore e locatore.

Nei contratti di locazione, talvolta, mancano alcune specifiche importanti che potrebbero far sorgere dei problemi di non facile risoluzione alla scadenza del contratto. Una di queste è l’inventario, ovvero una lista dettagliata di tutti i beni che si trovano all’interno dell’immobile oggetto del contratto. L’inventario deve essere preciso ed indicare anche lo stato in cui i beni si trovano alla data dell’ingresso del conduttore nell’immobile.

D: Perché l’inventario è così importante?

R: Perché alla scadenza del contratto, quando il conduttore dovrà restituire l’immobile al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta (art. 1590 c.c.), grazie all’inventario sarà possibile verificare se questo obbligo è stato rispettato o meno.

Da notare che l’inventario tutela sia il locatore che il conduttore; se al termine del periodo di locazione, infatti, l’immobile verrà restituito senza danni e nel medesimo stato di conservazione che aveva alla consegna, tenuto conto ovviamente del normale deperimento, il conduttore, se in regola con il pagamento dei canoni di locazione, potrà pretendere dal locatore la restituzione della cauzione iniziale (comprensiva di interessi legali).

Un caso recente.

Recentemente la Cassazione Civile, Sezione III, con sentenza n. 6467/2017 ha stabilito che “la consegna delle chiavi è condotta idonea a consentire la reimmissione nel possesso del locatore, ma la restituzione deve essere incondizionata, cioè effettiva, e determinare la concreta disponibilità del bene da parte del locatore.”

Questo significa che non basta ‘consegnare le chiavi’ per restituire l’immobile locato, ma occorre restituire l’immobile libero da eventuali beni di pertinenza del conduttore, in modo che il locatore possa effettivamente essere messo nella piena ed incondizionata disponibilità dell’immobile e goderne liberamente.

Marco Domenico Luongo