proprietà

Il cortile di pertinenza è compreso nella vendita anche se non è indicato nell’atto di compravendita

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12866/2022, si è espressa su una controversia tra fratelli inerente la natura pertinenziale ed esclusiva titolarità di un cortile.

La sorella sostiene che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che la pertinenza del suddetto cortile non sia stata trasferita insieme al bene principale.

La doglianza è fondata. La Corte d’Appello ha dato per apprezzata nel merito la sussistenza di un nesso pertinenziale tra il cortile comune in contesa e la porzione di proprietà esclusiva ai sensi dell’art. 817 c.c., non considerando che la comproprietà del cortile dovesse ritenersi ceduta in comproprietà pro quota, in conseguenza della vendita dell’edificio, proprio qualora nel titolo non si fosse diversamente disposto o fosse stato omesso qualunque riferimento.

Secondo il combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c., infatti, «la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporto giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all’atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso» (Cass. n. 1620/1964, n. 711/1968, n, 5790/1983, n. 6873/1994, n. 1471/2022).

Quindi, «gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli» (Cass. n. 634/2003).

Ne consegue che «né, ad escludere la cessione pro quota della comproprietà del cortile di pertinenza, in correlazione alla vendita dell’edificio principale, può rilevare, in senso chiaro ed univoco, il riconoscimento operato dai contraenti di un diritto di servitù di passaggio sul medesimo bene comune in favore dell’acquirente, potendo tale servitù trovare comunque giustificazione nell’intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell’acquirente, eccedente i limi del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua».

Fonte: dirittoegiustizia.it

Niente risarcimento per il condomino in caso di recesso del conduttore che esercita un’attività vietata dal regolamento condominiale

La Corte d’Appello accoglieva il ricorso avanzato da un Condominio contro l’ordinanza resa in primo grado dal Tribunale, rigettando la domanda di un condomino per il risarcimento dei danni correlati al recesso di una Cooperativa dal contratto di locazione di un immobile di sua proprietà: quest’ultimo, infatti, aveva dato in locazione il proprio appartamento a un’associazione che gestiva al suo interno una casa di riposo, attività, però, vietata dal regolamento condominiale.
Il condomino ricorre in Cassazione, sostenendo di avere comunque diritto al risarcimento dei danni da parte del Condominio per le condotte moleste di altri condomini, in forma di danneggiamento della cassetta postale, del citofono e del quadro elettrico, nonché per le diverse denunce subite in ordine a supposte violazioni edilizie poi risultate infondate, che avrebbero determinato il recesso della conduttrice.
Il ricorso è infondato. La Corte di Cassazione, infatti, afferma che il condominio non risponde per le eventuali molestie di un condomino verso un altro, e ugualmente non è responsabile dei danni arrecati al singolo condomino se agisce per far rispettare il regolamento condominiale: tale condotta non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria collettiva del condominio (Cass. civ., n. 13689/2011).
Pertanto, il condominio non è responsabile dei comportamenti dei singoli condomini, così come non è fonte di responsabilità l’invito a dismettere un’attività che viola il divieto di destinazione degli appartamenti, con la conseguenza che la perdita economica conseguente al rispetto del divieto non comporta alcun diritto a un risarcimento collettivo verso il singolo condomino.
Per questi motivi, la Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Cass. civ., sez. VI – 3, ord., 7 gennaio 2022, n. 299

Fonte: dirittoegiustizia.it

Recesso anticipato dalla locazione e pagamento del canone

Nel caso in cui eserciti il recesso anticipato dalla locazione, il conduttore è tenuto a pagare il canone fino alla data dell’effettiva riconsegna dell’immobile, qualora essa sia successiva a quella di scadenza del periodo di preavviso previsto per il recesso (Cass. civ., sez. III, 4 agosto 2016, n. 16304).

In ogni caso è sempre consigliabile usare il buon senso, per cui il locatore e il conduttore possono accordarsi relativamente ai giorni eventualmente eccedenti la scadenza prevista per il rilascio, prevedendo, ad esempio, un canone frazionato in base ai giorni effettivamente goduti.

Va da sè che, in assenza di accordo, il conduttore sarà tenuto a versare l’intero canone potendo beneficiare dell’immobile per l’intero mese.

Il conto corrente condominiale e il diritto del condomino di visionare la contabilità

L’art. 1129, comma 7, c.c., come modificato dalla Legge di riforma del condominio 11 dicembre 2012 n. 220, prevede che l’amministratore sia tenuto a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio, che può essere postale o bancario.

L’inosservanza di tale obbligo è sanzionata con la revoca dell’amministratore.

La finalità della legge è duplice; da un lato deve essere data la possibilità a ciascun condomino di verificare costantemente la destinazione dei propri esborsi (le c.d. “pezze giustificative” di spesa) per una facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale, rispondendo ad una chiara e doverosa esigenza di trasparenza e di informazione; dall’altro, evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore (o di altri differenti condomini da lui eventualmente amministrati).

D: come si esercita il diritto di accesso del condomino alla documentazione relativa al conto? Ci sono dei costi?

R: l’accesso alla documentazione avviene per il tramite dell’amministratore poiché egli è il formale intestatario del conto ai sensi dell’art. 1129, comma 7, c.c.  La visione dei documenti condominiali è gratuita, salvo l’eventuale costo per le fotocopie da rimborsare all’amministratore.

Da notare che recentemente si è sviluppato un orientamento che legittimerebbe direttamente alla richiesta anche il singolo condomino subordinatamente alla prova della avvenuta preventiva richiesta all’amministratore il quale, ovviamente, non abbia ottemperato all’obbligo di fornire la documentazione di spesa al condomino stesso che ne avesse fatto richiesta (Arb. banc. e fin. di Roma, 16 settembre 2016).

Ciò significa che il condomino al quale l’amministratore non abbia fornito la documentazione di spesa richiesta può recarsi in banca personalmente e – dopo aver dimostrato di essere effettivamente un condomino dietro presentazione di una visura storica per immobile ed aver effettuato formale richiesta all’amministratore rimasta inevasa – chiedere di visionare la documentazione contabile del condominio.

In questi casi, pertanto, è opportuno inviare una formale richiesta scritta, a mezzo raccomandata a.r. oppure posta elettronica certificata, nella quale concedere all’amministratore un termine per consegnare le pezze giustificative non inferiore a 15 giorni (termine per adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.), trascorsi i quali è possibile recarsi in banca.

Il conferimento in trust è esente dall’imposta di donazione

Il conferimento in trust è esente dall’imposta di donazione e sconta le imposte ipocatastali in misura fissa in quanto non realizza un trasferimento effettivo di ricchezza mediante attribuzione patrimoniale stabile, essendo meramente attuativo dello scopo di segregazione. L’imposta sulle successioni e donazioni è dovuta solo in caso di eventuale trasferimento finale dei beni ai beneficiari, posto che solo quest’ultimo costituisce un effettivo indice di capacità contributiva.

Corte Suprema di Cassazione, VI sezione civile ordinanza n. 28796 – 16 dicembre 2020

Le spese di manutenzione ordinaria possono essere a carico del locatore

Cass. civ., sez. III, ord. 27 marzo 2020, n. 7574

Ripartizione delle spese di manutenzione.

La suddetta sentenza interviene sulla interpretazione di alcune clausole del contratto di locazione in relazione alla portata dell’art. 1621 c.c. Ai sensi di tale articolo, il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell’affittuario.

Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, tuttavia, la disposizione dell’art. 1621 c.c. secondo cui il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell’affittuario, ha carattere meramente dispositivo e può essere derogata “convenzionalmente”, ossia le parti del contratto possono stabilire altrimenti. Non può, pertanto, essere intesa come norma imperativa.

Per la locazione ad uso non abitativo è ragionevolmente prevista la derogabilità degli artt. 1575 e 1576 c.c. in riferimento alla ripartizione tra le parti degli oneri manutentivi dell’immobile.
L’art. 1621 c.c. tenta quindi di “colmare” eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle riparazioni, ma non impedisce alle parti di scegliere direttamente la disciplina al riguardo, lasciando dunque integra l’autonomia negoziale.

Fonte: condominioelocazione.it

L’appartamento ad uso abitativo conferito in Trust sconta le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa

Il conferimento di un appartamento ad uso abitativo in trust affinché il trustee lo custodisca fino a un termine prestabilito a favore della beneficiaria sconta le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa in quanto non comporta un effetto traslativo, bensì soltanto un effetto segregativo. Il trasferimento definitivo di ricchezza, rilevante quale indice di capacità contributiva in relazione al quale sono pretendibili le imposte proporzionali, si verificherà solo al momento del trasferimento finale alla beneficiaria.

Cassazione, VI sezione civile, Ordinanza n. 9601 del 25 maggio 2020

Si può rinegoziare il canone di locazione commerciale in conseguenza del coronavirus?

Partendo dal presupposto che attualmente non esiste alcuna norma che autorizzi espressamente il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui la cui la sua attività sia stata interdetta dai provvedimenti emergenziali, ci si domanda se la chiusura forzata possa rappresentare un valido motivo per rinegoziare il canone.

Secondo l’art. 1467, commi 1 e 3, c.c., nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (Covid-19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto; l’altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità. Secondo questo principio, il contratto di locazione, come ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. E quindi, per un equilibrio contrattuale, l’obbligato conduttore potrebbe chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità (art. 1468 c.c.). Va evidenziato, inoltre, che alla rideterminazione del canone soccorrerebbero anche molti altri principi generali quali la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.) e l’equità quale mezzo di integrazione dello stesso (art. 1374 c.c.).

In conseguenza dell’incertezza di una soluzione giuridica che soddisfi in pieno entrambe le parti, in assenza di uno specifico riferimento normativo, si consiglia al conduttore di provvedere a contattare quanto prima il locatore (per iscritto) ed invitarlo a rinegoziare, temporaneamente, il canone locatizio previsto nell’originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.

Fonte: condominioelocazione.it (Estratto da Quesiti Operativi)

Mediazione immobiliare: l’obbligo del mediatore di informare le parti

Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e nello specifico di riferire alle parti tutte le circostanze dell’affare di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza.   

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 27482/19; depositata il 28 ottobre)

Questo è principio che si evince dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 27482/19, depositata il 28 ottobre, chiamata ad intervenire all’interno di una causa avente ad oggetto il pagamento di una somma di denaro assunta a titolo di provvigione da parte di una mediatrice, appunto, per l’opera di mediazione immobiliare prestata ai fini dell’acquisto di un appartamento.

 Il ruolo del mediatore. Occorre sottolineare che, nello svolgimento dell’attività intermediatrice, il mediatore deve adempiere ad una serie di obblighi specifici, fra i quali assume particolare importanza quello di prestare le informazioni, di cui all’art. 1759 c.c., che ha la finalità di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affari che potrebbero risultare inconvenienti. Il suo complessivo obbligo comprende quello di comunicare tutte le circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza della professione esercitata e, in senso contrario, il divieto di fornire informazioni su circostanze di cui non abbia conoscenza o che non abbia controllato.

Pertanto, rifacendosi a quanto sinora detto, i Giudici di legittimità, in accoglimento del ricorso enunciano il seguente principio di diritto, cui la Corte d’Appello deve conformarsi, in virtù del quale: il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma1, c.c., ha l’obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza e nello specifico di riferire alle parti tutte le circostanze dell’affare di cui è a conoscenza, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della normale diligenza. Tra queste circostanze, nel caso di mediazione immobiliare, rientrano le informazioni relative all’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa.

Fonte: dirittoegiustizia.it

Decreto crescita 2019: le novità in campo immobiliare

Sul supplemento ordinario n. 26/L alla Gazzetta ufficiale n. 151 del 29 giugno 2019 è stata pubblicata la legge 28 giugno 2019, n. 58 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34, recante misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi” unitamente al testo coordinato del decreto-legge 30 aprile 2019, n. 34 (cosiddetto “decreto crescita”). Riportiamo di seguito le principali misure previste per il rilancio dell’edilizia in campo immobiliare:
Canoni di locazione non percepiti. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dal 2020, se non percepiti, non concorreranno a formare il reddito se la mancata percezione sarà “comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento”.
Durata dei contratti di locazione agevolati. In mancanza della comunicazione di rinuncia al rinnovo del contratto di locazione agevolato (3 anni + 2), da inviarsi almeno 6 mesi prima della scadenza del biennio, il contratto è “rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio”.
Codice identificativo per strutture ricettive e affitti brevi. Prevista la creazione di una banca dati pubblica delle strutture ricettive e degli immobili destinati all’attività di locazione breve. Lo stesso codice dovrà essere usato anche dai gestori di portali internet e dagli agenti immobiliari. Lo stesso Decreto Crescita introduce la possibilità ai Comuni di verificare direttamente la regolarità dei versamenti e prevedendo l’obbligo da gennaio per chi dà in affitto un immobile, anche in locazione breve, di registrarsi al portale “Alloggiati Web” per comunicare alla questura e all’Agenzia delle Entrate i dati degli ospiti.
Cedolare secca. Viene abrogata la sanzione prevista per il caso di mancata comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.
Stop alla burocrazia per comodato e locazioni agevolate. Per le case in comodato è previsto il taglio del 50% di Imu e Tasi. Le legge che ha introdotto lo sconto aveva previsto, però, l’obbligo di presentare la dichiarazione al Comune per poter applicare l’agevolazione. Stesso obbligo in caso di immobili dati in locazione con contratti a canone agevolato, per i quali lo sconto sulle imposte municipali è del 25%. Ora, invece, non c’è più nessun obbligo in questo senso e il Comune non potrà più richiedere l’attestazione del possesso dei requisiti previsti per godere del taglio delle imposte.
Sismabonus per acquisti di unità immobiliari. Le detrazioni previste per gli interventi di riduzione del rischio sismico realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici vengono estese agli acquirenti (entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori) delle unità immobiliari ricomprese nelle zone classificate a rischio sismico 2 e 3. La detrazione è pari al 75% o all’85% (a seconda della riduzione del rischio sismico) del prezzo di acquisto dell’unità immobiliare per un importo di spesa massimo di 96.000 euro.
Esenzione Tasi per gli immobili delle imprese di costruzione. A decorrere dal 1° gennaio 2022, saranno esenti dalla Tasi i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Fonte: condominioelocazione.it