diritto condominiale

Ritardo nel pagamento del canone: la tolleranza del locatore non costituisce acquiescenza al comportamento inadempiente del conduttore

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La locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, per cui l’eventuale tolleranza del locatore a fronte di una reiterata morosità e la sua inerzia nell’assumere iniziative di carattere giudiziario non costituiscono acquiescenza al comportamento inadempiente del conduttore, essendo invece necessaria la sussistenza di elementi concreti e di atti inequivoci tali che, nel comportamento delle parti, possa individuarsi la volontà di derogare all’obbligo previsto in contratto

(Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2002, n. 11055).

Fonte: ius.giuffrefl.it (Condominio e locazione)

Compravendita immobiliare: i lavori straordinari in condominio approvati prima del rogito rimangono a carico del venditore

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Il Tribunale di Napoli ribadisce che i lavori straordinari nel condominio approvati prima del rogito rimangono a carico il proprietario dell’unità immobiliare alla data della delibera di approvazione che li ha approvati.

Nella sentenza citata il giudice partenopeo, nell’esaminare la controversia, distingue tra lavori di ordinaria amministrazione e lavori di straordinaria amministrazione specificando che

  • per i lavori di ordinaria amministrazione l’onere del pagamento sorge nel momento in cui viene compiuta l’attività gestionale (manutenzione, la conservazione e il godimento del bene condominiale); se tale attività viene deliberata in un momento antecedente la compravendita e viene poi compiuta dopo il rogito, le relative spese verranno sostenute dell’acquirente (cfr. Cass. civ., n. 10235/2013).
  • per i lavori di straordinaria amministrazione continua a valere, invece, il principio per cui “chi delibera paga”, in quanto l’onere del pagamento nasce nel momento in cui viene deliberata la approvazione dei lavori di straordinaria amministrazione da parte dei condomini. Di conseguenza sarà il proprietario dell’unità immobiliare alla data della delibera di approvazione dei lavori che dovrà sostenerne le spese e non il successivo acquirente.

Fonte: Trib. Napoli sez. XII, 2 novembre 2023, sentenza n. 10025

Il condomino in regola con i pagamenti può ottenere dal giudice il beneficio di preventiva escussione del condomino moroso

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Il condomino in regola con i pagamenti, al quale sia intimato precetto da un creditore sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, può proporre opposizione a norma dell’art. 615 c.p.c. per far valere il beneficio di preventiva escussione dei condomini morosi che condiziona l’obbligo sussidiario di garanzia di cui all’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., ciò attenendo a una condizione dell’azione esecutiva nei confronti del condomino non moroso e, quindi, al diritto del creditore di agire esecutivamente ai danni di quest’ultimo.

Cassazione civile, Sez. II, sent. 17 febbraio 2023, n. 5043, Pres. Manna, Est. Scarpa

Fonte: eclegal.it

Opere sulle parti comuni dell’edificio: il giudice del merito deve verificare la fruibilità del ballatoio comune in caso di lavori da parte di un condomino

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La Corte d’Appello di Milano ha ritenuto legittima la chiusura del ballatoio condominiale da parte di una condomina in corrispondenza dell’appartamento di sua proprietà in quanto tale opera non pregiudicava la destinazione funzionale del bene comune (ballatoio) a dare area e luce alle rispettive proprietà esclusive degli altri condomini.

Ne consegue quindi che: «l’art. 1122, comma 1, c.c., vieta a ciascun condomino, nell’unità immobiliare di sua proprietà, l’esecuzione di opere che rechino danno alle parti condominiali, nel senso che elidano o riducano in modo apprezzabile le utilità conseguibili dalla cosa comune da parte degli altri condomini o determinino pregiudizievoli invadenze dell’ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.

Spetta al giudice del merito, sulla base di apprezzamento di fatto sindacabile in cassazione soltanto nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., verificare se l’opera realizzata su parte di proprietà individuale, nella specie la chiusura eseguita in corrispondenza dell’appartamento di una condomina, pregiudichi in modo apprezzabile la fruibilità del ballatoio comune da parte degli altri condomini, avendo riguardo alla destinazione funzionale dello stesso ed alle utilità che possano trarne le restanti unità di proprietà esclusiva».

Fonte: dirittoegiustizia.it

Umidità di risalita dal vespaio e relative responsabilità

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Per giurisprudenza concorde, salvo che nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto sia specificata la proprietà del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

In assenza di ulteriori precisazioni sotto il profilo tecnico il Condominio è responsabile della manutenzione del vespaio.

Naturalmente andrà effettuata una valutazione tecnica specifica delle cause delle infiltrazioni.

Cass. civ., sez. II, 31 ottobre 2014, n. 23304.

Fonte: condominioelocazione.it

Il cortile di pertinenza è compreso nella vendita anche se non è indicato nell’atto di compravendita

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La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12866/2022, si è espressa su una controversia tra fratelli inerente la natura pertinenziale ed esclusiva titolarità di un cortile.

La sorella sostiene che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che la pertinenza del suddetto cortile non sia stata trasferita insieme al bene principale.

La doglianza è fondata. La Corte d’Appello ha dato per apprezzata nel merito la sussistenza di un nesso pertinenziale tra il cortile comune in contesa e la porzione di proprietà esclusiva ai sensi dell’art. 817 c.c., non considerando che la comproprietà del cortile dovesse ritenersi ceduta in comproprietà pro quota, in conseguenza della vendita dell’edificio, proprio qualora nel titolo non si fosse diversamente disposto o fosse stato omesso qualunque riferimento.

Secondo il combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c., infatti, «la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporto giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all’atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso» (Cass. n. 1620/1964, n. 711/1968, n, 5790/1983, n. 6873/1994, n. 1471/2022).

Quindi, «gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli» (Cass. n. 634/2003).

Ne consegue che «né, ad escludere la cessione pro quota della comproprietà del cortile di pertinenza, in correlazione alla vendita dell’edificio principale, può rilevare, in senso chiaro ed univoco, il riconoscimento operato dai contraenti di un diritto di servitù di passaggio sul medesimo bene comune in favore dell’acquirente, potendo tale servitù trovare comunque giustificazione nell’intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell’acquirente, eccedente i limi del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua».

Fonte: dirittoegiustizia.it

L’amministratore di condominio è obbligato alla tenuta del conto corrente condominiale per la rendicontazione

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La legge di riforma del condominio 11 dicembre 2012, n. 220, ha previsto che l’amministratore di condominio è obbligato, a pena di revoca, a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio e della cui rendicontazione periodica ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese (art. 1129, comma 7, c.c.).

Inoltre va ricordato che il comma 8 dell’art. 1129 c.c. prevede che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, nonché ad eseguire tutte le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

D: Vorrei avere chiarimenti da parte del mio amministratore su alcune delle spese elencate nel preventivo di gestione dell’anno scorso; posso chiedergli copia dell’estratto conto condominiale?

R: Ogni condomino ha sempre diritto a visionare l’estratto conto del condominio. E’ tuttavia possibile che l’amministratore, al fine di ottimizzare tempo e risorse (spesso gli estratti conto sono documenti di molte pagine), comunichi al condomino che ne avesse fatto richiesta la disponibilità a far visionare la documentazione contabile presso il proprio studio. In tal modo il condomino richiedente potrebbe evitare una spesa per inutili copie cartacee visionando (ed eventualmente fotocopiando a proprie spese) soltanto le voci di suo interesse.

Niente risarcimento per il condomino in caso di recesso del conduttore che esercita un’attività vietata dal regolamento condominiale

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La Corte d’Appello accoglieva il ricorso avanzato da un Condominio contro l’ordinanza resa in primo grado dal Tribunale, rigettando la domanda di un condomino per il risarcimento dei danni correlati al recesso di una Cooperativa dal contratto di locazione di un immobile di sua proprietà: quest’ultimo, infatti, aveva dato in locazione il proprio appartamento a un’associazione che gestiva al suo interno una casa di riposo, attività, però, vietata dal regolamento condominiale.
Il condomino ricorre in Cassazione, sostenendo di avere comunque diritto al risarcimento dei danni da parte del Condominio per le condotte moleste di altri condomini, in forma di danneggiamento della cassetta postale, del citofono e del quadro elettrico, nonché per le diverse denunce subite in ordine a supposte violazioni edilizie poi risultate infondate, che avrebbero determinato il recesso della conduttrice.
Il ricorso è infondato. La Corte di Cassazione, infatti, afferma che il condominio non risponde per le eventuali molestie di un condomino verso un altro, e ugualmente non è responsabile dei danni arrecati al singolo condomino se agisce per far rispettare il regolamento condominiale: tale condotta non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria collettiva del condominio (Cass. civ., n. 13689/2011).
Pertanto, il condominio non è responsabile dei comportamenti dei singoli condomini, così come non è fonte di responsabilità l’invito a dismettere un’attività che viola il divieto di destinazione degli appartamenti, con la conseguenza che la perdita economica conseguente al rispetto del divieto non comporta alcun diritto a un risarcimento collettivo verso il singolo condomino.
Per questi motivi, la Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Cass. civ., sez. VI – 3, ord., 7 gennaio 2022, n. 299

Fonte: dirittoegiustizia.it

Al termine dell’incarico l’amministratore del Condominio deve consegnare tutta la documentazione

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Nel contratto che intercorre tra l’amministratore e i condomini trovano applicazione le norme di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c. e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato, per cui alla scadenza l’amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso.

Cass. civ., sez. II, ord., 15 dicembre 2021, n. 40134

Fonte: dirittoegiustizia.it

Criteri generali di ripartizione delle spese nel Condominio: il rendiconto consuntivo fornisce la prova delle morosità relative agli anni di gestione precedenti

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Il Giudice di pace ingiungeva a un condomino il pagamento in favore del Condominio dei debiti di cui al consuntivo 2017 e del bilancio preventivo 2018.

Il Tribunale respingeva l’appello proposto dal condomino avverso la decisione di primo grado che confermava il decreto ingiuntivo, in quanto la delibera di approvazione delle spese relative a gestioni precedenti al 2017, posta a fondamento della domanda monitoria, non era stata impugnata benché il ricorrente avesse partecipato alle assemblee.

Il condomino ricorre in Cassazione, lamentandosi, tra i vari motivi, del fatto che il Tribunale avesse ritenuto definitiva la delibera di approvazione dei consuntivi per mancanza di impugnazione.

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso infondato in quanto «il consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo un ‘nuovo fatto costitutivo’ del credito stesso» (Cass. civ., n. 20006/2020).

La delibera condominiale di approvazione, pertanto, costituisce titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme dovute: dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, che è munito della forza vincolante propria degli atti collegiali, infatti, «discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio» (Cass. civ., n. 11981/1992).

Nel caso in esame, il Tribunale ha rilevato correttamente che la delibera di approvazione del consuntivo 2017 non era stata impugnata, benché il condomino fosse presente all’assemblea, deducendone che nessuna contestazione poteva essere sollevata nel giudizio di opposizione, essendosi la delibera ormai consolidata.

Per questi motivi, la Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Fonte: condominioelocazione.it