diritto condominiale

Il conto corrente condominiale e il diritto del condomino di visionare la contabilità

L’art. 1129, comma 7, c.c., come modificato dalla Legge di riforma del condominio 11 dicembre 2012 n. 220, prevede che l’amministratore sia tenuto a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente intestato al condominio, che può essere postale o bancario.

L’inosservanza di tale obbligo è sanzionata con la revoca dell’amministratore.

La finalità della legge è duplice; da un lato deve essere data la possibilità a ciascun condomino di verificare costantemente la destinazione dei propri esborsi (le c.d. “pezze giustificative” di spesa) per una facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale, rispondendo ad una chiara e doverosa esigenza di trasparenza e di informazione; dall’altro, evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore (o di altri differenti condomini da lui eventualmente amministrati).

D: come si esercita il diritto di accesso del condomino alla documentazione relativa al conto? Ci sono dei costi?

R: l’accesso alla documentazione avviene per il tramite dell’amministratore poiché egli è il formale intestatario del conto ai sensi dell’art. 1129, comma 7, c.c.  La visione dei documenti condominiali è gratuita, salvo l’eventuale costo per le fotocopie da rimborsare all’amministratore.

Da notare che recentemente si è sviluppato un orientamento che legittimerebbe direttamente alla richiesta anche il singolo condomino subordinatamente alla prova della avvenuta preventiva richiesta all’amministratore il quale, ovviamente, non abbia ottemperato all’obbligo di fornire la documentazione di spesa al condomino stesso che ne avesse fatto richiesta (Arb. banc. e fin. di Roma, 16 settembre 2016).

Ciò significa che il condomino al quale l’amministratore non abbia fornito la documentazione di spesa richiesta può recarsi in banca personalmente e – dopo aver dimostrato di essere effettivamente un condomino dietro presentazione di una visura storica per immobile ed aver effettuato formale richiesta all’amministratore rimasta inevasa – chiedere di visionare la documentazione contabile del condominio.

In questi casi, pertanto, è opportuno inviare una formale richiesta scritta, a mezzo raccomandata a.r. oppure posta elettronica certificata, nella quale concedere all’amministratore un termine per consegnare le pezze giustificative non inferiore a 15 giorni (termine per adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.), trascorsi i quali è possibile recarsi in banca.

Le assemblee condominiali si svolgono in remoto o in presenza?

Il DPCM 18 ottobre 2020 sulle misure per il contrasto e il contenimento dell’emergenza Covid-19, in vigore fino al 13 novembre 2020, ha disposto: “Sono sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e a condizione che siano assicurate specifiche misure idonee a limitare la presenza del pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.

In merito allo svolgimento delle assemblee condominiali online o in via telematica, l’art. 63 della Legge n. 126/2020 (intitolato: “Semplificazione procedimenti assemblee condominiali”) prevede che “le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo (e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121,) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Lo stesso articolo, alla lett. b, prosegue prevedendo: “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

In altre parole, nel caso non sia previsto dal regolamento condominiale, le assemblee condominiali si possono svolgere in modalità di videoconferenza ma solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

L’amministratore per poter svolgere l’assemblea in videoconferenza dovrà raccogliere il consenso unanime dei partecipanti al condominio: infatti, solo il condomino è legittimato ad impugnare il deliberato assembleare. Richiedere il suo preventivo assenso, rende di fatto, “blindata” l’assemblea così svolta.

Diversamente, le assemblee in presenza sono sospese fino al 13 novembre 2020, salvo ulteriori proroghe.

Dopo il 13 novembre (salvo proroghe) sarà possibile quindi svolgere assemblee in presenza, ma sempre nel rispetto delle indicazioni in merito alla distanza interpersonale, ai dispositivi di protezione delle vie respiratorie (mascherine obbligatorie) e alla sanificazione degli ambienti.

Sul punto, si ricorda che il locale ove si svolgeranno le assemblee dovranno avere una superficie pari a mq 7 per persona: il partecipante deve considerarsi allocato in un cerchio ideale di 1 mt. di diametro, ove può muoversi liberamente, senza sconfinare. Da questo cerchio virtuale dovrà essere osservata la distanza di 1 mt. per 360°. L’ipotetico cerchio, quindi, per rispetto della distanza di sicurezza, sarà quello con un raggio di mt. 1,5 che porta ad una superficie pari a 1,5 2 x p = 7,06 mq., approssimato a mq. 7 per ciascun partecipante).

Differimento dei termini.

Ricordiamo che l’art. 1130 c.c. impone all’amministratore di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

L’art. 63 bis della Legge n. 126/2020 prevede: “1. Il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020 (al momento, quindi, fino al gennaio 2021). 2. E’ rinviato di sei mesi dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri il termine per gli adempimenti e adeguamenti antincendio previsti per il 6 maggio 2020, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b, del decreto del Ministro dell’interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019”.

In altre parole, il termine previsto dal citato art. 1130 c.c. si deve intendere interrotto, per cause non imputabili alla volontà dell’amministratore e, pertanto, idonee a sospendere la decorrenza di detto termine. Terminato il periodo di emergenza, i 180 giorni, al momento interrotti e sospesi, riprenderanno a decorrere come previsto dalla norma.

Pagamento delle spese condominiali: l’obbligazione del comproprietario dell’immobile ha natura solidale

L’obbligazione relativa alle spese condominiali, incombente sui comproprietari pro indiviso di un appartamento, ha carattere solidale, sia perchè l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile, sia perchè i comproprietari non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati verso il condominio.

Trib. Salerno 27 gennaio 2020, n. 378

Fonte: condominioelocazione.it

Spese di riscaldamento: al proprietario spetta la manutenzione dei componenti radianti del proprio appartamento

In tema di condominio, per quelle delibere emesse prima dell’adozione dei sistemi di misurazione del calore e, dunque, precedenti alla normativa nazionale e comunitaria sul risparmio energetico, ai fini della ripartizione delle spese di riscaldamento, è considerato valido il criterio base della superficie radiante in quanto conforme al principio generale di cui all’art. 1123, comma 2, c.c.

In caso di malfunzionamento del proprio impianto, spetta al proprietario curare la manutenzione dei componenti radianti del proprio appartamento.

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 6735/20; depositata il 10 marzo)

Fonte: dirittoegiustizia.it

Il regolamento non può vietare al condomino la scelta di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato

Sia in primo grado che in secondo grado, i giudici del merito avevano rigettato le domande di accertamento della legittimità del distacco realizzato dagli attori negli appartamenti di loro proprietà dall’impianto centralizzato di riscaldamento, con determinazione della quota di partecipazione a loro carico in relazione alle spese di esercizio, nonché di annullamento delle delibere assembleari con le quali era stata respinta la richiesta di autorizzazione al distacco. In particolare, la Corte territoriale confermava la decisione ritenendo illegittimo il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, rilevando che l’art. 10 del regolamento condominiale non consentiva la rinuncia all’uso degli impianti comuni e statuiva l’obbligatorietà dei relativi canoni. Avverso tale pronuncia, i condomini hanno proposto ricorso in Cassazione eccependo che la Corte d’appello era incorsa in errore nel dare prevalenza alle pattuizioni contenute nel regolamento condominiale, a fronte della previsione dell’art. 1118, comma 4, c.c. che conferisce al singolo condomino la facoltà di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, sempre che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, ai sensi dell’art. 1118, comma 4, c.c. il diritto del condomino a distaccarsi dall’Impianto di riscaldamento centralizzato è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco; il regolamento condominiale può, invece, legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è derogabile. Pertanto, nel caso di specie, essendo il regolamento condominiale preesistente all’entrata in vigore dell’art. 1118, comma 4, c.c., la norma sopravvenuta ha inciso sull’efficacia della clausola contrattuale. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto; per l’effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

Cass. civ., sez. II, ord. 11 dicembre 2019, n. 32441

Fonte: condominioelocazione.it

Per modificare le tabelle millesimali non serve l’unanimità

Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 30392/19, sez. VI Civile – 2, depositata il 21 novembre.

La vicenda. Alcuni condomini, che si erano visti ingiungere il pagamento degli oneri condominiali relativi a spese di manutenzione, hanno impugnato i decreti ingiuntivi notificati loro invocando l’applicazione della norma del regolamento condominiale che li esonerava dall’obbligo di partecipare al riparto delle spese condominiali.
Il Tribunale di Roma accoglieva l’eccezione del Condominio convenuto circa la natura non contrattuale del regolamento condominiale, ma rilevava che le delibere di riparto delle spese poste a base dei decreti ingiuntivi non avevano rispettato le vigenti tabelle millesimali. Le opposizioni venivano dunque accolte con revoca dei decreti ingiuntivi.
Nel successivo giudizio di appello la decisione veniva confermata. La questione è dunque giunta dinanzi alla Suprema Corte.

Spese condominiali. Secondo il Condominio ricorrente, avendo escluso la natura negoziale del regolamento condominiale, la delibera assembleare adottata con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. poteva legittimamente disporre il riparto delle spese di conservazione delle parti comuni con un criterio difforme dalle tabelle millesimali.
La censura viene condivisa dal Collegio che ricorda come la giurisprudenza abbia già avuto modo di chiarire che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, così come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale. Di conseguenza, non è necessaria il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. (SS.UU. n. 18477/10).
Il Giudice di merito ha dunque erroneamente ravvisato la nullità delle delibere assembleari con cui erano state ripartite le spese di manutenzione.
Per questi motivi, la Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte d’Appello di Roma.

Fonte: dirittoegiustizia.it

Le spese per il tetto vanno ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà

Il Tribunale di Firenze, con Sentenza del 20 marzo 2019, ha stabilito che i tetti deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e da infiltrazioni d’acqua rientrano fra le cose comuni, le cui spese devono essere ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi dell’art. 1123 c.c. Nel caso di specie, il tetto dell’edificio condominiale è costituito da un unico lastrico solare, che va a coprire i singoli corpi di fabbrica di cui è composto l’edificio, pertanto la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini in misura proporzionale.

(In senso conforme Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 2013, n. 64)

Fonte: condominioelocazione.it

La responsabilità del condominio per i vizi costruttivi dell’immobile

La Corte d’Appello di Brescia esamina una fattispecie in cui riafferma il principio di diritto espresso dalla giurisprudenza consolidata di legittimità, secondo cui il condominio è il soggetto responsabile ex art. 2051 c.c. per le conseguenze dannose arrecate da beni comuni alla proprietà individuale di un condomino, e ciò anche in presenza di vizi di costruzione, atteso, da un lato, che la corresponsabilità del terzo non esclude quella del condominio fondata autonomamente sull’omessa manutenzione della res comune, e, dall’altro, che lo stesso vizio di costruzione non integra un’ipotesi di caso fortuito, il solo che possa escludere la responsabilità del condominio per omessa custodia.

Corte App. Brescia, sent. 18 aprile 2019.

Fonte: condominioelocazione.it

Vendita di quota ideale del bene locato ad uso diverso: escluso il diritto di prelazione per il conduttore.

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della l. 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare ad un terzo la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

(Trib. Massa, sent. 12 novembre 2018)

Fonte: condominioelocazione.it

Il condomino obeso può installare l’ascensore senza l’autorizzazione dell’assemblea

Il condomino in condizione di disabilità può installare a proprie spese l’ascensore anche in mancanza di autorizzazione da parte dell’assemblea ove vi siano rischi per la sua salute derivanti dall’utilizzo delle scale.

Nel caso di specie un condomino obeso, proprietario dell’alloggio all’ultimo piano in un condominio di Roma, aveva grosse difficoltà a salire le scale per raggiungere la sua abitazione. I giudici di primo grado hanno assimilato la condizione di obesità ad una disabilità di movimento, sostenendo che non ci si può aspettare che il soggetto salga a piedi fino all’ultimo piano senza rischi per la salute.

Trib. Roma 16 novembre 2018, n. 22022