diritto condominiale

Spese di riscaldamento: al proprietario spetta la manutenzione dei componenti radianti del proprio appartamento

In tema di condominio, per quelle delibere emesse prima dell’adozione dei sistemi di misurazione del calore e, dunque, precedenti alla normativa nazionale e comunitaria sul risparmio energetico, ai fini della ripartizione delle spese di riscaldamento, è considerato valido il criterio base della superficie radiante in quanto conforme al principio generale di cui all’art. 1123, comma 2, c.c.

In caso di malfunzionamento del proprio impianto, spetta al proprietario curare la manutenzione dei componenti radianti del proprio appartamento.

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 6735/20; depositata il 10 marzo)

Fonte: dirittoegiustizia.it

Il regolamento non può vietare al condomino la scelta di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato

Sia in primo grado che in secondo grado, i giudici del merito avevano rigettato le domande di accertamento della legittimità del distacco realizzato dagli attori negli appartamenti di loro proprietà dall’impianto centralizzato di riscaldamento, con determinazione della quota di partecipazione a loro carico in relazione alle spese di esercizio, nonché di annullamento delle delibere assembleari con le quali era stata respinta la richiesta di autorizzazione al distacco. In particolare, la Corte territoriale confermava la decisione ritenendo illegittimo il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, rilevando che l’art. 10 del regolamento condominiale non consentiva la rinuncia all’uso degli impianti comuni e statuiva l’obbligatorietà dei relativi canoni. Avverso tale pronuncia, i condomini hanno proposto ricorso in Cassazione eccependo che la Corte d’appello era incorsa in errore nel dare prevalenza alle pattuizioni contenute nel regolamento condominiale, a fronte della previsione dell’art. 1118, comma 4, c.c. che conferisce al singolo condomino la facoltà di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, sempre che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. contesta il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, ai sensi dell’art. 1118, comma 4, c.c. il diritto del condomino a distaccarsi dall’Impianto di riscaldamento centralizzato è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco; il regolamento condominiale può, invece, legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 c.c. è derogabile. Pertanto, nel caso di specie, essendo il regolamento condominiale preesistente all’entrata in vigore dell’art. 1118, comma 4, c.c., la norma sopravvenuta ha inciso sull’efficacia della clausola contrattuale. Per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto; per l’effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

Cass. civ., sez. II, ord. 11 dicembre 2019, n. 32441

Fonte: condominioelocazione.it

Per modificare le tabelle millesimali non serve l’unanimità

Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 30392/19, sez. VI Civile – 2, depositata il 21 novembre.

La vicenda. Alcuni condomini, che si erano visti ingiungere il pagamento degli oneri condominiali relativi a spese di manutenzione, hanno impugnato i decreti ingiuntivi notificati loro invocando l’applicazione della norma del regolamento condominiale che li esonerava dall’obbligo di partecipare al riparto delle spese condominiali.
Il Tribunale di Roma accoglieva l’eccezione del Condominio convenuto circa la natura non contrattuale del regolamento condominiale, ma rilevava che le delibere di riparto delle spese poste a base dei decreti ingiuntivi non avevano rispettato le vigenti tabelle millesimali. Le opposizioni venivano dunque accolte con revoca dei decreti ingiuntivi.
Nel successivo giudizio di appello la decisione veniva confermata. La questione è dunque giunta dinanzi alla Suprema Corte.

Spese condominiali. Secondo il Condominio ricorrente, avendo escluso la natura negoziale del regolamento condominiale, la delibera assembleare adottata con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. poteva legittimamente disporre il riparto delle spese di conservazione delle parti comuni con un criterio difforme dalle tabelle millesimali.
La censura viene condivisa dal Collegio che ricorda come la giurisprudenza abbia già avuto modo di chiarire che l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, così come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale. Di conseguenza, non è necessaria il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. (SS.UU. n. 18477/10).
Il Giudice di merito ha dunque erroneamente ravvisato la nullità delle delibere assembleari con cui erano state ripartite le spese di manutenzione.
Per questi motivi, la Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte d’Appello di Roma.

Fonte: dirittoegiustizia.it

Le spese per il tetto vanno ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà

Il Tribunale di Firenze, con Sentenza del 20 marzo 2019, ha stabilito che i tetti deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e da infiltrazioni d’acqua rientrano fra le cose comuni, le cui spese devono essere ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi dell’art. 1123 c.c. Nel caso di specie, il tetto dell’edificio condominiale è costituito da un unico lastrico solare, che va a coprire i singoli corpi di fabbrica di cui è composto l’edificio, pertanto la spesa deve essere ripartita fra tutti i condomini in misura proporzionale.

(In senso conforme Cass. civ., sez. II, 3 gennaio 2013, n. 64)

Fonte: condominioelocazione.it

La responsabilità del condominio per i vizi costruttivi dell’immobile

La Corte d’Appello di Brescia esamina una fattispecie in cui riafferma il principio di diritto espresso dalla giurisprudenza consolidata di legittimità, secondo cui il condominio è il soggetto responsabile ex art. 2051 c.c. per le conseguenze dannose arrecate da beni comuni alla proprietà individuale di un condomino, e ciò anche in presenza di vizi di costruzione, atteso, da un lato, che la corresponsabilità del terzo non esclude quella del condominio fondata autonomamente sull’omessa manutenzione della res comune, e, dall’altro, che lo stesso vizio di costruzione non integra un’ipotesi di caso fortuito, il solo che possa escludere la responsabilità del condominio per omessa custodia.

Corte App. Brescia, sent. 18 aprile 2019.

Fonte: condominioelocazione.it

Vendita di quota ideale del bene locato ad uso diverso: escluso il diritto di prelazione per il conduttore.

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della l. 27 luglio 1978, n. 392, qualora il locatore intenda alienare ad un terzo la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

(Trib. Massa, sent. 12 novembre 2018)

Fonte: condominioelocazione.it

Il condomino obeso può installare l’ascensore senza l’autorizzazione dell’assemblea

Il condomino in condizione di disabilità può installare a proprie spese l’ascensore anche in mancanza di autorizzazione da parte dell’assemblea ove vi siano rischi per la sua salute derivanti dall’utilizzo delle scale.

Nel caso di specie un condomino obeso, proprietario dell’alloggio all’ultimo piano in un condominio di Roma, aveva grosse difficoltà a salire le scale per raggiungere la sua abitazione. I giudici di primo grado hanno assimilato la condizione di obesità ad una disabilità di movimento, sostenendo che non ci si può aspettare che il soggetto salga a piedi fino all’ultimo piano senza rischi per la salute.

Trib. Roma 16 novembre 2018, n. 22022

Infiltrazioni nel piano terraneo privato: il Condominio non risponde dei danni per omessa custodia ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Cass. civ., sez. VI-II, ordinanza 20 giugno 2019, n. 16625
Responsabilità per parti comuni in custodia

Una condomina richiedeva al condominio i danni derivati da infiltrazioni provenienti dal terrazzo di sua proprietà, la cui guaina di copertura si era deteriorata a causa dello scarico su di essa di una serie di tubature abusive provenienti da edifici confinanti. In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda di risarcimento. In secondo grado, la Corte territoriale, in accoglimento dell’impugnazione del Condominio, negava la proprietà condominiale del terrazzo in questione, in quanto sovrastante unicamente il piano terraneo di esclusiva proprietà della società attrice, costituendo di fatto un corpo di fabbrica adiacente a quello propriamente condominiale. Avverso tale pronuncia, la condomina ha proposto ricorso in cassazione lamentando la mancata responsabilità concorrente del Condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Infiltrazioni nel piano terraneo privato. Nel giudizio di legittimità, la S.C. conferma il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato. Difatti, il terrazzo in questione non aveva alcuna funzione condominiale, essendo destinato a esclusiva copertura di una parte privata; sicché, non vi era alcuna responsabilità dei condomini riuniti in condominio per la sua custodia o dei danni che ne potevano derivare. Pertanto, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune pure estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell’edificio. Per le suesposte ragioni, il ricorso della condomina è stato rigettato.
Fonte: condominioelocazione.it

Esclusione della personalità giuridica del condominio e relativo potere di agire anche in capo al singolo condomino

Il giudizio ha avuto origine nel 2004 dall’azione del condominio volta alla riduzione in pristino delle opere realizzate dalla condòmina Tizia in violazione del regolamento condominiale. In primo grado, il Tribunale accoglieva le difese del Condominio, condannando la condomina alla riduzione in pristino delle opere. In secondo grado, la Corte d’appello, accoglieva il ricorso sul punto della riduzione in pristino; tuttavia, in tale giudizio era stara riconosciuta una soccombenza reciproca: i Giudici, infatti, negavano anche la correttezza del distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato della condomina, ma accoglievano il suo appello quanto al difetto di prova di un aggravamento della servitù conseguente allo spostamento all’interno dell’appartamento della scala di accesso al quinto piano. Stante la parziale soccombenza, la condomina decideva di ricorrere in Cassazione al fine di ottenere la riforma della decisione d’appello. Avverso detta iniziativa processuale, resisteva il condominio che, pur contestando il contenuto del ricorso di Tizia, non aveva impugnato i capi della sentenza di appello ove era risultato soccombente. Proprio su tale ultimo aspetto, Caia, altra condomina, proponeva ricorso incidentale avverso i capi della sentenza di appello in cui il Condominio era risultato soccombente (ossia la compensazione delle spese di appello).

A causa della complessità della vicenda, con ordinanza interlocutoria n. 27101 del 2017, la questione è stata rimessa all’esame delle Sezioni Unite per un chiarimento concernente la legittimazione processuale del singolo condomino (non costituitosi autonomamente) ad impugnare la sentenza di primo o di secondo grado resa nei confronti del condominio, anche alla luce del principio sancito da SS.UU. n. 19663 del 2014, secondo cui il singolo condomino deve essere considerato parte solo se intervenga nel processo, e non, invece, già qualora sia rappresentato dall’amministratore.

Nel giudizio di legittimità, la S.C. a Sezioni Unite ha evidenziato che non può negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condominio o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune. Per meglio dire, in relazione al peculiare atteggiarsi dei rapporti condominiali, che, essendo oggetto del ricorso incidentale un diritto afferente alla sfera di ogni singolo condòmino, ciascuno di essi può autonomamente far valere la situazione giuridica vantata. A tal fine può avvalersi personalmente dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio, inserendosi nel processo, delimitato quanto all’oggetto dall’evoluzione maturata, cioè nello stato in cui vi interviene, ma con intatta la facoltà di spiegare il mezzo di impugnazione. Al controricorso individuale può dunque accedere il ricorso incidentale che, nei limiti della materia del contendere incorniciata in fase di merito, risponda alla autonoma facoltà azionata, senza risentire dell’analoga difesa già svolta dal condominio e dunque dei limiti ventilati dall’ordinanza.

Cass. civ., sez. un., 18 aprile 2019, n. 10934

Fonte: condominioelocazione.it

Responsabile l’amministratore condominiale che non verifica l’idoneità professionale dell’impresa che ha effettuato lavori sulle parti comuni

È possibile configurare una corresponsabilità dell’amministratore di condominio con l’esecutore materiale di opere edili in condominio per i danni cagionati dalle stesse in caso di ascrivibilità dell’evento al committente stesso per la c.d. culpa in eligendo, ossia per avere affidato l’opera a un’impresa assolutamente inidonea e, in violazione del D.lgs. 81/2008, non abbia compiuto le opportune verifiche sui requisiti tecnico-professionali dell’esecutore dei lavori.

Nel caso in esame la Corte d’Appello di Torino aveva condannato l’amministratore di uno stabile e un artigiano in quanto, con condotte colpose, avevano cagionato un incendio in un condominio amministrato dal primo. In particolare l’incendio era stato cagionato dall’imperizia dell’artigiano, che aveva realizzato dei lavori di impermeabilizzazione sul tetto con cannello collegato alla bombola del gas e aveva cagionato l’incendio.

L’amministratore proponeva ricorso in Cassazione, che veniva rigettato. L’amministratore, si legge nelle motivazioni, “avrebbe dovuto (nella duplice veste di mandatario del condominio e committente dei lavori) verificare l’effettiva attitudine dell’artigiano alla realizzazione dei lavori” e quindi giudicava opportuna la decisione del giudice del riesame che aveva valutato correttamente nel condannare l’amministratore ai sensi dell’art. 449 c.p. per l’incendio colposo cagionato dall’artigiano anche per causa dell’imperizia dello stesso amministratore nei predetti controlli al momento dell’affidamento dei lavori.

La Corte sottolineava, inoltre, nella citata sentenza come, per giurisprudenza costante, «l’amministratore che stipuli un contratto di affidamento di appalto di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio è tenuto, quale committente, all’osservanza degli obblighi di verifica della idoneità tecnico professionale dell’impresa appaltatrice» (v. Cass. pen., sez. III, 18 settembre 2013, n. 42347), e ciò in ragione della posizione di garanzia che egli assume verso il condominio con l’acquisizione del mandato, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1130 c.c.