Negli ultimi anni la crisi che investe il nostro bel paese ha causato un aumento della morosità in particolare nei condomini, lasciando agli amministratori condominiali l’arduo compito di recuperare il dovuto, con tutte le difficoltà note agli operatori del settore.
Con la riforma del condominio attuata dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220, avente l’intento di tutelare maggiormente i condomini in regola con i pagamenti, sui quali gravano le spese derivanti dall’omesso versamento delle quote di competenza da parte dei condomini morosi, si è cercato di agevolare la disciplina del recupero coattivo dei crediti agendo sull’obbligo in capo all’amministratore di attivarsi tempestivamente. L’art. 1129 c.c. in particolare, al comma 9, ha sancito in capo all’amministratore il dovere di “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”, elencando al comma 12, fra le possibili condotte integranti una irregolarità nell’esecuzione del mandato (che giustificherebbe la revoca da parte dell’assemblea dei condomini) proprio l’inottemperanza a detto dovere.
Il legislatore, allo scopo di garantire la tempestività dei pagamenti, ha introdotto una speciale disciplina del procedimento monitorio in materia condominiale con particolare riguardo alla immediata esecutività del decreto ingiuntivo.
In particolare l’art. 63 disp. att. c.c stabilisce che l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno di autorizzazione da parte dell’assemblea, per la riscossione delle quote di competenza in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Si tratta di una procedura semplificata nella quale costituisce prova sufficiente, ai fini dell’accoglimento del ricorso e concessione della provvisoria esecuzione, il rendiconto preventivo o consuntivo unitamente al deposito del relativo piano di riparto che siano stati ritualmente approvati dall’assemblea.
Nonostante la chiarezza di questa norma, nella prassi, la clausola di provvisoria esecuzione viene spesso erroneamente concessa in presenza della sola delibera di approvazione del rendiconto e non anche dello stato di riparto, aprendo il fianco a pretestuose opposizioni da parte dei condomini morosi.
La Suprema Corte, con sentenza n. 24957 del 6.12.2016, ha infatti confermato che “la delibera di approvazione dello stato di ripartizione delle spese, sulla cui base l’amministratore può ottenere ingiunzione di pagamento immediatamente esecutiva, giusta l’art. 63 disp. att. c.c., deve necessariamente precedere la proposizione del ricorso ex art. 633 c.p.c.” (Cass.Civ, sez. II, sentenza n. 24957 del 6.12.2016).
Anche la giurisprudenza di merito è concorde nel ritenere che “in virtù dell’art. 63 disposizioni att. c.c. l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, nei confronti del condomino moroso alla sola condizione che l’assemblea abbia approvato i bilanci e il relativo stato di ripartizione, ossia la distinzione delle spese in “capitoli” e la loro suddivisione fra i singoli condomini. Il verbale assembleare che approva lo stato di ripartizione dei contributi pur non avendo di per sé valore di titolo esecutivo ha una qualità probatoria privilegiata che vincola il giudice dell’ingiunzione alla concessione della clausola di immediata esecutività, se richiesta, benché la dichiarazione della provvisoria esecutività avvenga in base ad un titolo proveniente dal creditore”. (Trib. Monza, sez. II, n. 1716 del 9.06.2016).
Si noti che ai fini della concessione della clausola di provvisoria esecuzione non è sufficiente che la tabella di ripartizione delle spese di cui al bilancio preventivo o consuntivo sia meramente allegata all’avviso di convocazione dell’adunanza o comunque al verbale assembleare, nel qual caso sarebbe “inidonea a conferire alla tabella il rango di valido titolo di credito” (cfr. Trib. Aosta del 28.05.2014).
L’amministratore, quindi, per evitare opposizioni pretestuose a decreto ingiuntivo da parte dei condomini morosi, azionate con il mero intento di sfruttare la lentezza del processo giudiziario rallentando il recupero coattivo del credito (in barba ai condomini in regola con i pagamenti), al fine di ottenere un provvedimento immediato per il recupero del dovuto dovrà indicare, tra i punti all’ordine del giorno, quello relativo alla approvazione del piano di riparto, da tenere separato e autonomo rispetto a quello del rendiconto (preventivo o consuntivo) cui lo stesso si riferisce, depositando nel procedimento monitorio la tabella di ripartizione unitamente al relativo verbale assembleare di discussione e approvazione degli stessi.