Il cortile di pertinenza è compreso nella vendita anche se non è indicato nell’atto di compravendita

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La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12866/2022, si è espressa su una controversia tra fratelli inerente la natura pertinenziale ed esclusiva titolarità di un cortile.

La sorella sostiene che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che la pertinenza del suddetto cortile non sia stata trasferita insieme al bene principale.

La doglianza è fondata. La Corte d’Appello ha dato per apprezzata nel merito la sussistenza di un nesso pertinenziale tra il cortile comune in contesa e la porzione di proprietà esclusiva ai sensi dell’art. 817 c.c., non considerando che la comproprietà del cortile dovesse ritenersi ceduta in comproprietà pro quota, in conseguenza della vendita dell’edificio, proprio qualora nel titolo non si fosse diversamente disposto o fosse stato omesso qualunque riferimento.

Secondo il combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c., infatti, «la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporto giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all’atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso» (Cass. n. 1620/1964, n. 711/1968, n, 5790/1983, n. 6873/1994, n. 1471/2022).

Quindi, «gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli» (Cass. n. 634/2003).

Ne consegue che «né, ad escludere la cessione pro quota della comproprietà del cortile di pertinenza, in correlazione alla vendita dell’edificio principale, può rilevare, in senso chiaro ed univoco, il riconoscimento operato dai contraenti di un diritto di servitù di passaggio sul medesimo bene comune in favore dell’acquirente, potendo tale servitù trovare comunque giustificazione nell’intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell’acquirente, eccedente i limi del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua».

Fonte: dirittoegiustizia.it

Il Trust a vantaggio degli eredi testamentari o legittimi del disponente è esente dall’imposta sulle successioni

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Il conferimento di beni in un trust a vantaggio degli eredi testamentari o, in mancanza, degli eredi legittimi del disponente è esente dall’imposta sulle successioni e sconta le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa in quanto non comporta l’attribuzione definitiva dei beni al trustee. L’imposizione proporzionale è dovuta all’eventuale trasferimento finale dei beni al beneficiario, il quale solo costituisce un effettivo indice di ricchezza ai sensi dell’art. 53 Cost.

Corte Suprema di Cassazione, V sez. civ. ordinanza n. 9196 – 22 marzo 2022

L’amministratore di condominio è obbligato alla tenuta del conto corrente condominiale per la rendicontazione

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La legge di riforma del condominio 11 dicembre 2012, n. 220, ha previsto che l’amministratore di condominio è obbligato, a pena di revoca, a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio e della cui rendicontazione periodica ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese (art. 1129, comma 7, c.c.).

Inoltre va ricordato che il comma 8 dell’art. 1129 c.c. prevede che alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, nonché ad eseguire tutte le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

D: Vorrei avere chiarimenti da parte del mio amministratore su alcune delle spese elencate nel preventivo di gestione dell’anno scorso; posso chiedergli copia dell’estratto conto condominiale?

R: Ogni condomino ha sempre diritto a visionare l’estratto conto del condominio. E’ tuttavia possibile che l’amministratore, al fine di ottimizzare tempo e risorse (spesso gli estratti conto sono documenti di molte pagine), comunichi al condomino che ne avesse fatto richiesta la disponibilità a far visionare la documentazione contabile presso il proprio studio. In tal modo il condomino richiedente potrebbe evitare una spesa per inutili copie cartacee visionando (ed eventualmente fotocopiando a proprie spese) soltanto le voci di suo interesse.

Gli amministratori privi di deleghe delle S.p.A. hanno l’obbligo di agire informati

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L’obbligo imposto dall’art. 2381 c.c., ultimo comma, agli amministratori delle società per azioni di “agire in modo informato”, pur quando non siano titolari di deleghe, si sostanzia, da un lato, in un obbligo dell’amministratore di agire, ovvero ad attivarsi, esercitando tutti i poteri loro conferiti dalla relativa carica al fine di prevenire, eliminare o attenuare le situazioni di criticità aziendale di cui siano o debbano essere a conoscenza; sostanzialmente un divieto di rimanere inerti nelle situazioni che richiedono attivazione.

Dall’altro lato consiste nell’obbligo dell’amministratore – anche privo di deleghe – di informarsi affinché tanto la scelta di agire quanto quella di non agire risultino fondate sulla conoscenza della situazione aziendale che egli possa procurarsi esercitando tutti i poteri di iniziativa cognitoria connessi alla carica con la diligenza richiesta dalla natura dell’incarico e dalle sue specifiche competenze (art. 2392, comma 1, c.c.).

(Cass., 18 settembre 2020, n. 19556)

Fonte: ilsocietario.it

Niente risarcimento per il condomino in caso di recesso del conduttore che esercita un’attività vietata dal regolamento condominiale

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La Corte d’Appello accoglieva il ricorso avanzato da un Condominio contro l’ordinanza resa in primo grado dal Tribunale, rigettando la domanda di un condomino per il risarcimento dei danni correlati al recesso di una Cooperativa dal contratto di locazione di un immobile di sua proprietà: quest’ultimo, infatti, aveva dato in locazione il proprio appartamento a un’associazione che gestiva al suo interno una casa di riposo, attività, però, vietata dal regolamento condominiale.
Il condomino ricorre in Cassazione, sostenendo di avere comunque diritto al risarcimento dei danni da parte del Condominio per le condotte moleste di altri condomini, in forma di danneggiamento della cassetta postale, del citofono e del quadro elettrico, nonché per le diverse denunce subite in ordine a supposte violazioni edilizie poi risultate infondate, che avrebbero determinato il recesso della conduttrice.
Il ricorso è infondato. La Corte di Cassazione, infatti, afferma che il condominio non risponde per le eventuali molestie di un condomino verso un altro, e ugualmente non è responsabile dei danni arrecati al singolo condomino se agisce per far rispettare il regolamento condominiale: tale condotta non costituisce atto illecito, e non può, quindi, porsi a fondamento di una responsabilità risarcitoria collettiva del condominio (Cass. civ., n. 13689/2011).
Pertanto, il condominio non è responsabile dei comportamenti dei singoli condomini, così come non è fonte di responsabilità l’invito a dismettere un’attività che viola il divieto di destinazione degli appartamenti, con la conseguenza che la perdita economica conseguente al rispetto del divieto non comporta alcun diritto a un risarcimento collettivo verso il singolo condomino.
Per questi motivi, la Suprema Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Cass. civ., sez. VI – 3, ord., 7 gennaio 2022, n. 299

Fonte: dirittoegiustizia.it

Recesso anticipato dalla locazione e pagamento del canone

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Nel caso in cui eserciti il recesso anticipato dalla locazione, il conduttore è tenuto a pagare il canone fino alla data dell’effettiva riconsegna dell’immobile, qualora essa sia successiva a quella di scadenza del periodo di preavviso previsto per il recesso (Cass. civ., sez. III, 4 agosto 2016, n. 16304).

In ogni caso è sempre consigliabile usare il buon senso, per cui il locatore e il conduttore possono accordarsi relativamente ai giorni eventualmente eccedenti la scadenza prevista per il rilascio, prevedendo, ad esempio, un canone frazionato in base ai giorni effettivamente goduti.

Va da sè che, in assenza di accordo, il conduttore sarà tenuto a versare l’intero canone potendo beneficiare dell’immobile per l’intero mese.

Al termine dell’incarico l’amministratore del Condominio deve consegnare tutta la documentazione

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Nel contratto che intercorre tra l’amministratore e i condomini trovano applicazione le norme di cui agli artt. 1129 e 1130 c.c. e, per quanto non disciplinato, le disposizioni in tema di mandato, per cui alla scadenza l’amministratore è comunque tenuto a consegnare la documentazione in suo possesso.

Cass. civ., sez. II, ord., 15 dicembre 2021, n. 40134

Fonte: dirittoegiustizia.it

Il Trust autodichiarato è esente da imposta di donazione

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L’istituzione di un trust autodichiarato i cui beneficiari finali sono i coniugi disponenti, se in vita, o, diversamente, i loro discendenti in linea retta è esente da imposta di donazione in quanto non realizza un trasferimento patrimoniale intersoggettivo con conseguente reale arricchimento. Il presupposto dell’imposizione proporzionale si ravvisa soltanto nell’attribuzione finale dei beni ai beneficiari, a compimento e attuazione del trust medesimo.

Corte Suprema di Cassazione, V sezione civile ordinanza n. 22569 – 10 agosto 2021

Criteri generali di ripartizione delle spese nel Condominio: il rendiconto consuntivo fornisce la prova delle morosità relative agli anni di gestione precedenti

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Il Giudice di pace ingiungeva a un condomino il pagamento in favore del Condominio dei debiti di cui al consuntivo 2017 e del bilancio preventivo 2018.

Il Tribunale respingeva l’appello proposto dal condomino avverso la decisione di primo grado che confermava il decreto ingiuntivo, in quanto la delibera di approvazione delle spese relative a gestioni precedenti al 2017, posta a fondamento della domanda monitoria, non era stata impugnata benché il ricorrente avesse partecipato alle assemblee.

Il condomino ricorre in Cassazione, lamentandosi, tra i vari motivi, del fatto che il Tribunale avesse ritenuto definitiva la delibera di approvazione dei consuntivi per mancanza di impugnazione.

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso infondato in quanto «il consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non costituendo un ‘nuovo fatto costitutivo’ del credito stesso» (Cass. civ., n. 20006/2020).

La delibera condominiale di approvazione, pertanto, costituisce titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme dovute: dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, che è munito della forza vincolante propria degli atti collegiali, infatti, «discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio» (Cass. civ., n. 11981/1992).

Nel caso in esame, il Tribunale ha rilevato correttamente che la delibera di approvazione del consuntivo 2017 non era stata impugnata, benché il condomino fosse presente all’assemblea, deducendone che nessuna contestazione poteva essere sollevata nel giudizio di opposizione, essendosi la delibera ormai consolidata.

Per questi motivi, la Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Fonte: condominioelocazione.it

Patto di non concorrenza: nullo il recesso unilaterale del datore

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In tema di recesso unilaterale, la previsione della risoluzione del patto di non concorrenza rimessa all’arbitrio del datore di lavoro costituisce una clausola nulla per contrasto con norme imperative.

Il compenso relativamente alla clausola del patto di non concorrenza per i due anni successivi alla cessazione del rapporto di lavoro pattuito al momento dell’assunzione è quindi dovuto al dipendente essendo illegittimo il recesso unilaterale del datore nel corso di rapporto di lavoro.

Cass. civ., sez. lavoro, ord., 1° settembre 2021, n. 23723

Fonte: dirittoegiustizia.it