Le assemblee condominiali si svolgono in remoto o in presenza?

Il DPCM 18 ottobre 2020 sulle misure per il contrasto e il contenimento dell’emergenza Covid-19, in vigore fino al 13 novembre 2020, ha disposto: “Sono sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e a condizione che siano assicurate specifiche misure idonee a limitare la presenza del pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza”.

In merito allo svolgimento delle assemblee condominiali online o in via telematica, l’art. 63 della Legge n. 126/2020 (intitolato: “Semplificazione procedimenti assemblee condominiali”) prevede che “le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo (e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121,) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”. Lo stesso articolo, alla lett. b, prosegue prevedendo: “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

In altre parole, nel caso non sia previsto dal regolamento condominiale, le assemblee condominiali si possono svolgere in modalità di videoconferenza ma solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

L’amministratore per poter svolgere l’assemblea in videoconferenza dovrà raccogliere il consenso unanime dei partecipanti al condominio: infatti, solo il condomino è legittimato ad impugnare il deliberato assembleare. Richiedere il suo preventivo assenso, rende di fatto, “blindata” l’assemblea così svolta.

Diversamente, le assemblee in presenza sono sospese fino al 13 novembre 2020, salvo ulteriori proroghe.

Dopo il 13 novembre (salvo proroghe) sarà possibile quindi svolgere assemblee in presenza, ma sempre nel rispetto delle indicazioni in merito alla distanza interpersonale, ai dispositivi di protezione delle vie respiratorie (mascherine obbligatorie) e alla sanificazione degli ambienti.

Sul punto, si ricorda che il locale ove si svolgeranno le assemblee dovranno avere una superficie pari a mq 7 per persona: il partecipante deve considerarsi allocato in un cerchio ideale di 1 mt. di diametro, ove può muoversi liberamente, senza sconfinare. Da questo cerchio virtuale dovrà essere osservata la distanza di 1 mt. per 360°. L’ipotetico cerchio, quindi, per rispetto della distanza di sicurezza, sarà quello con un raggio di mt. 1,5 che porta ad una superficie pari a 1,5 2 x p = 7,06 mq., approssimato a mq. 7 per ciascun partecipante).

Differimento dei termini.

Ricordiamo che l’art. 1130 c.c. impone all’amministratore di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

L’art. 63 bis della Legge n. 126/2020 prevede: “1. Il termine di cui al numero 10) dell’articolo 1130 del codice civile è sospeso fino alla cessazione dello stato di emergenza da COVID-19, dichiarato con delibera del Consiglio dei ministri del 29 luglio 2020 (al momento, quindi, fino al gennaio 2021). 2. E’ rinviato di sei mesi dal termine dello stato di emergenza deliberato dal Consiglio dei ministri il termine per gli adempimenti e adeguamenti antincendio previsti per il 6 maggio 2020, di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b, del decreto del Ministro dell’interno 25 gennaio 2019, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019”.

In altre parole, il termine previsto dal citato art. 1130 c.c. si deve intendere interrotto, per cause non imputabili alla volontà dell’amministratore e, pertanto, idonee a sospendere la decorrenza di detto termine. Terminato il periodo di emergenza, i 180 giorni, al momento interrotti e sospesi, riprenderanno a decorrere come previsto dalla norma.

Pagamento delle spese condominiali: l’obbligazione del comproprietario dell’immobile ha natura solidale

L’obbligazione relativa alle spese condominiali, incombente sui comproprietari pro indiviso di un appartamento, ha carattere solidale, sia perchè l’obbligazione stessa viene determinata in funzione della porzione reale dell’immobile, sia perchè i comproprietari non possono essere considerati quali condomini singoli, ma nel loro insieme, e, dunque, tutti sono unitariamente, e in modo indivisibile, obbligati verso il condominio.

Trib. Salerno 27 gennaio 2020, n. 378

Fonte: condominioelocazione.it

Esenzione dell’imposta sulle successioni e donazioni se il beneficiario finale è il disponente del Trust

Il conferimento di beni in un trust il cui beneficiario finale è il disponente e – in caso di premorienza di questi – i suoi figli è esente dall’imposta sulle successioni e donazioni in quanto quest’imposta trova ragione in manifestazioni di ricchezza conseguenti a trasferimenti patrimoniali che si sarebbero manifestate solo in caso di premorienza del disponente.

Corte Suprema di Cassazione, V sezione civile, Ordinanza n. 10256 del 29 maggio 2020

L’accordo fiduciario avente per oggetto il trasferimento di quote di partecipazione in una società non richiede la forma scritta

Cass. Civ. – Sez. I – 19 maggio 2020, sent. n. 9139

Trasferimento della partecipazione in società di persone

In tema di trasferimento della partecipazione in società di persone, l’accordo fiduciario avente per oggetto il trasferimento di quote di partecipazione in una società, indipendentemente dall’eventuale esistenza di immobili nel patrimonio di questa, non richiede la forma scritta né ad substantiam né ad probationem.

Nel caso di specie due coniugi erano soci di una società semplice, proprietaria di un immobile; dopo la separazione dalla moglie, il marito aveva chiesto a quest’ultima di trasferirgli la quota che, in base all’accordo intercorso durante il matrimonio, le era stata intestata provvisoriamente, posto che il corrispettivo della cessione era stato pagato con denaro del marito, che aveva altresì assunto in via esclusiva i poteri di ordinaria e straordinaria amministrazione.

Stante il rifiuto opposto dalla moglie al trasferimento della quota, il marito adiva il Tribunale di Torino, che respingeva la domanda.

All’esito del giudizio di gravame, la Corte di Appello di Torino riformava la sentenza di primo grado, accertando l’obbligo della moglie di trasferire al marito la quota di partecipazione detenuta nella società semplice.

La moglie quindi ricorreva in Cassazione avverso la sentenza della Corte di Appello di Torino.

Le contestazioni della moglie, risultata vittoriosa all’esito del primo grado di giudizio ma soccombente in quello di appello, riguardavano la forma dell’accordo: secondo la ricorrente, infatti, il pactum fiduciae avente per oggetto la cessione di quote societarie necessita dell’atto scritto, sicché quello concluso dai coniugi, non rivestendo tale forma, non poteva essere considerato valido ovvero opponibile.

A maggior ragione, secondo la ricorrente, l’onere formale doveva essere osservato in considerazione del fatto che la società delle cui quote si discuteva era proprietaria di un immobile, sicché – in realtà – le parti, con l’accordo fiduciario, avevano inteso pattuire il trasferimento di detto immobile dalla moglie al marito, onde fargliene acquistare, in questo modo, la proprietà.

La Corte di cassazione, tuttavia, ha respinto il ricorso, ritenendo infondati tutti i profili di censura sollevati dalla ricorrente.

La decisione della Corte di cassazione è pienamente condivisibile, vieppiù a seguito del consolidamento – in virtù del recentissimo arresto delle Sezioni Unite – dell’orientamento che vede nel pactum fiduciae non già un contratto preliminare, ma una fattispecie di mandato senza rappresentanza, che costituisce lo strumento tipico dell’agire per conto altrui e si pone come la figura negoziale più idonea per realizzare l’intento delle parti di fare acquistare a un soggetto un bene mediante la provvista di un altro, con l’impegno ad attenersi poi alle istruzioni da questo impartite ovvero a ritrasferire successivamente la proprietà del medesimo bene.

Al contrario del preliminare (in cui l’effetto obbligatorio è strumentale all’effetto reale e lo precede), nel contratto fiduciario l’effetto reale si produce immediatamente (con l’acquisto della proprietà da parte del fiduciario) e su di esso si innesta l’effetto obbligatorio (ossia il vincolo del fiduciario alle istruzioni del fiduciante e, in particolare, alla futura esecuzione di un atto traslativo che impedisca il consolidamento di una situazione patrimoniale vantaggiosa per il fiduciario a danno del fiduciante, posto che al pactum fiduciae deve reputarsi estraneo qualsiasi intento liberale del fiduciante e che la posizione di titolarità creata in capo al fiduciario si rivela soltanto provvisoria e strumentale al successivo ritrasferimento).

Per quanto, peraltro, l’accordo fiduciario non debba essere concluso per iscritto a pena di nullità, è evidente che la sua documentazione (al limite, anche per il tramite di dichiarazioni ricognitive unilaterali) risulta comunque consigliabile, onde evitare che, a fronte del rifiuto del fiduciario di ottemperare all’impegno assunto, il fiduciante si trovi nella pratica impossibilità di provarne l’esistenza e il contenuto.

Fonte: ilsocietario.it

Le spese di manutenzione ordinaria possono essere a carico del locatore

Cass. civ., sez. III, ord. 27 marzo 2020, n. 7574

Ripartizione delle spese di manutenzione.

La suddetta sentenza interviene sulla interpretazione di alcune clausole del contratto di locazione in relazione alla portata dell’art. 1621 c.c. Ai sensi di tale articolo, il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell’affittuario.

Secondo un costante orientamento giurisprudenziale, tuttavia, la disposizione dell’art. 1621 c.c. secondo cui il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie, mentre le altre sono a carico dell’affittuario, ha carattere meramente dispositivo e può essere derogata “convenzionalmente”, ossia le parti del contratto possono stabilire altrimenti. Non può, pertanto, essere intesa come norma imperativa.

Per la locazione ad uso non abitativo è ragionevolmente prevista la derogabilità degli artt. 1575 e 1576 c.c. in riferimento alla ripartizione tra le parti degli oneri manutentivi dell’immobile.
L’art. 1621 c.c. tenta quindi di “colmare” eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alle riparazioni, ma non impedisce alle parti di scegliere direttamente la disciplina al riguardo, lasciando dunque integra l’autonomia negoziale.

Fonte: condominioelocazione.it

L’appartamento ad uso abitativo conferito in Trust sconta le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa

Il conferimento di un appartamento ad uso abitativo in trust affinché il trustee lo custodisca fino a un termine prestabilito a favore della beneficiaria sconta le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa in quanto non comporta un effetto traslativo, bensì soltanto un effetto segregativo. Il trasferimento definitivo di ricchezza, rilevante quale indice di capacità contributiva in relazione al quale sono pretendibili le imposte proporzionali, si verificherà solo al momento del trasferimento finale alla beneficiaria.

Cassazione, VI sezione civile, Ordinanza n. 9601 del 25 maggio 2020

Diffamazione a mezzo Facebook e risarcimento del danno

In una interessante sentenza il Giudice del Tribunale di Benevento è intervenuto sul delicato tema della diffamazione effettuata a mediante un social network, nella specie Facebook.

Secondo il magistrato campano, affinché un messaggio abbia contenuto diffamatorio idoneo a causare un danno risarcibile in sede civile, è necessario che esso sia tale da distorcere, alterare ovvero travisare il patrimonio intellettuale, religioso, politico, sociale e ideologico del soggetto destinatario mediante l’offesa alla sua reputazione. Risultano idonee a tal fine anche le sole espressioni dubitative, nella forma di insinuazione, atte a ledere ovvero metter in pericolo l’altrui reputazione in valutazione del complessivo contesto dialettico realizzato. A nulla rileva ai fini del risarcimento del danno, invece, che in sede penale vi sia stata assoluzione dell’imputato per il reato di diffamazione aggravata.

Aggiunge il giudice Beneventino che “Quanto poi alla scriminante dell’esercizio del diritto di critica gli elementi caratterizzanti il necessario bilanciamento degli interessi in gioco vengono individuati nell’interesse sociale alla informazione, continenza del linguaggio e verità del fatto narrato. In particolare relativamente alla continenza si afferma che occorre tener conto del complessivo contesto dialettico in cui si realizza la condotta, andando a verificare se i toni utilizzati dall’agente, pur se aspri o forti, non siano gravemente infamanti e gratuiti ma siano comunque pertinenti al tema di discussione, e che dunque è legittimo anche l’utilizzo di modalità espressive ironiche, irridenti o sarcastiche, purché non si trascenda in gratuiti attacchi personali”

Tribunale Benevento, 30/01/2020, Sentenza n. 234.

Si può rinegoziare il canone di locazione commerciale in conseguenza del coronavirus?

Partendo dal presupposto che attualmente non esiste alcuna norma che autorizzi espressamente il conduttore di un immobile commerciale a sospendere o a ridurre il canone di locazione nell’ipotesi in cui la cui la sua attività sia stata interdetta dai provvedimenti emergenziali, ci si domanda se la chiusura forzata possa rappresentare un valido motivo per rinegoziare il canone.

Secondo l’art. 1467, commi 1 e 3, c.c., nei contratti a esecuzione continuata o periodica, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa (pagamento del canone) per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili (Covid-19) la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto; l’altra parte, invece, può evitarla offrendo una modifica atta a ricondurlo a equità. Secondo questo principio, il contratto di locazione, come ogni altro contratto a prestazioni corrispettive, deve necessariamente mantenersi un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica. E quindi, per un equilibrio contrattuale, l’obbligato conduttore potrebbe chiedere una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione delle modalità di esecuzione, sufficienti a ricondurla ad equità (art. 1468 c.c.). Va evidenziato, inoltre, che alla rideterminazione del canone soccorrerebbero anche molti altri principi generali quali la buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.) e l’equità quale mezzo di integrazione dello stesso (art. 1374 c.c.).

In conseguenza dell’incertezza di una soluzione giuridica che soddisfi in pieno entrambe le parti, in assenza di uno specifico riferimento normativo, si consiglia al conduttore di provvedere a contattare quanto prima il locatore (per iscritto) ed invitarlo a rinegoziare, temporaneamente, il canone locatizio previsto nell’originario contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica.

Fonte: condominioelocazione.it (Estratto da Quesiti Operativi)

Il Trust autodichiarato è esente da imposizione proporzionale

L’istituzione di un trust autodichiarato il cui disponente-trustee individua quali beneficiari finali, per una parte del fondo, sé medesimo e il coniuge, se in vita, e altrimenti i discendenti e, per altra parte del fondo, sé medesimo, il cognato e la suocera, se in vita, e altrimenti i loro legittimi eredi è esente da imposizione proporzionale in quanta manca un effettivo trasferimento di beni e diritti che dia luogo al presupposto impositivo del reale arricchimento.

Corte Suprema di Cassazione, V sezione civile n. 8082 – 23 aprile 2020